Em 27 de dezembro de 2018 foi sancionada a Lei n\u00ba 13.786\/2018, que tramitava no Congresso Nacional desde 2015 e trouxe importantes mudan\u00e7as para o setor imobili\u00e1rio, regulamentando, dentre outras quest\u00f5es, o distrato e a resolu\u00e7\u00e3o do contrato de compra e venda de im\u00f3veis.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
\nAgora\n\u00e9 obrigat\u00f3rio que os contratos de compra e venda, promessa ou\ncess\u00e3o de im\u00f3vel sejam iniciados por um quadro resumo que dever\u00e1\nconter informa\u00e7\u00f5es como pre\u00e7o total a ser pago pelo im\u00f3vel,\nparcelas e suas discrimina\u00e7\u00f5es, \u00edndices de corre\u00e7\u00e3o que ser\u00e3o\nutilizados, taxas de juros, prazo da entrega do im\u00f3vel, prazos de\nquita\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o ap\u00f3s a conclus\u00e3o da obra, eventuais \u00f4nus que\nrecaiam sobre o im\u00f3vel, informa\u00e7\u00f5es sobre a possibilidade do\ndireito de arrependimento, penalidades e ainda as consequ\u00eancias do\ndesfazimento do contrato.<\/p>\n\n\n\n
\nNa\nnova reda\u00e7\u00e3o da Lei de Incorpora\u00e7\u00e3o Imobili\u00e1ria est\u00e1 previsto\nque todas as informa\u00e7\u00f5es citadas acima passam a ser obrigat\u00f3rias e\ndevem constar com clareza no quadro resumo que inicia o contrato.\nCaso o contrato seja celebrado irregularmente, dever\u00e1 ser aditado no\nprazo de 30 dias para sanar a omiss\u00e3o, sob pena de rescis\u00e3o do\ncontrato pelo adquirente do im\u00f3vel por justa causa, mediante\ndevolu\u00e7\u00e3o dos valores j\u00e1 pagos, sem que o incorporador tenha\ndireito a qualquer reten\u00e7\u00e3o. \n<\/p>\n\n\n\n
\nAl\u00e9m\ndisso, as consequ\u00eancias do desfazimento do contrato devem estar\nredigidas de forma clara e destacada a fim de atender \u00e0s exig\u00eancias\ndo C\u00f3digo de Defesa do Consumidor, bem como ser\u00e1 necess\u00e1ria \u00e0\nassinatura do adquirente ao lado dessas cl\u00e1usulas a fim de que o\nmesmo possua total e inequ\u00edvoca ci\u00eancia sobre as consequ\u00eancias no\ncaso de resolu\u00e7\u00e3o do contrato por sua culpa.<\/p>\n\n\n\n
\nOutra\nquest\u00e3o importante que a nova Lei veio regulamentar s\u00e3o os prazos\nde entrega do im\u00f3vel e de toler\u00e2ncia no atraso da obra, que n\u00e3o\npoder\u00e1 ser superior a 180 (cento e oitenta) dias. Ultrapassando-se\ntal prazo, adquirente poder\u00e1 promover a resolu\u00e7\u00e3o do contrato e\nreceber\u00e1 todos os valores pagos corrigidos mais a multa estabelecida\ncontratualmente num prazo de 60 (sessenta) dias contados da\nresolu\u00e7\u00e3o. Caso o adquirente adimplente decida n\u00e3o resolver o\ncontrato, lhe ser\u00e1 assegurado receber 1% do valor pago \u00e0\nincorporadora para cada m\u00eas de atraso, a t\u00edtulo de indeniza\u00e7\u00e3o,\ncom a devida corre\u00e7\u00e3o monet\u00e1ria prevista no contrato. Ou seja, ou\no adquirente decide resolver o contrato por inadimplemento absoluto e\nreceber os valores que desembolsou mais a multa, ou decide ficar com\no im\u00f3vel e receber a indeniza\u00e7\u00e3o de 1% por m\u00eas de atraso.<\/p>\n\n\n\n
\nNo\nentanto, cabe destacar que n\u00e3o \u00e9 somente o incorporador que poder\u00e1\nsofrer penalidades. Se o desfazimento do contrato se der por\ninadimplemento absoluto do adquirente, este far\u00e1 jus ao recebimento\napenas de parte dos valores pagos ao incorporador, que poder\u00e1\ndeduzir, al\u00e9m da comiss\u00e3o de corretagem, um percentual de at\u00e9 25%\ndos valores pagos, conforme estiver previamente estabelecido no\ncontrato e claramente indicado no quadro resumo. \n<\/p>\n\n\n\n
\nAl\u00e9m\ndessas dedu\u00e7\u00f5es, responde ainda o adquirente por impostos reais\nincidentes sobre o im\u00f3vel, cotas de condom\u00ednio e contribui\u00e7\u00f5es \u00e0s\nassocia\u00e7\u00f5es (se houverem), demais encargos previstos no contrato e\num percentual de 0,5% do valor da transa\u00e7\u00e3o em caso de frui\u00e7\u00e3o do\nim\u00f3vel, at\u00e9 que ele seja restitu\u00eddo ao incorporador. Todos esses\nvalores poder\u00e3o ser realizados mediante compensa\u00e7\u00e3o e limitados\naos valores que efetivamente foram pagos pelo comprador, com exce\u00e7\u00e3o\ndo percentual de frui\u00e7\u00e3o, que pela reda\u00e7\u00e3o do artigo da lei\npoder\u00e1 ser cobrado pelo incorporador caso n\u00e3o haja saldo para\nquita\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
\nOutra\nrelevante quest\u00e3o tratada na nova Lei diz respeito ao percentual de\nreten\u00e7\u00e3o para as incorpora\u00e7\u00f5es que ser\u00e3o ou est\u00e3o submetidas ao\nregime de patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o. Esse regime nada mais \u00e9 do que\na separa\u00e7\u00e3o do terreno e acess\u00f5es objeto de determinada\nincorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, bem como dos bens e direitos a ela\nvinculados, do restante do patrim\u00f4nio do incorporador, a fim de\nevitar que na fal\u00eancia do \u00faltimo os bens objeto da incorpora\u00e7\u00e3o\nrespondam pelas demais d\u00edvidas do incorporador, oferecendo maior\nseguran\u00e7a aos compradores de im\u00f3veis nessa modalidade, j\u00e1 que\nter\u00e3o a garantia de propriedade sobre o bem.<\/p>\n\n\n\n
\nNo\ncaso de resolu\u00e7\u00e3o do contrato por culpa do comprador, em se\ntratando de incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria sob o regime em quest\u00e3o,\npoder\u00e3o ser retidos at\u00e9 50% dos valores pagos, al\u00e9m das demais\ndedu\u00e7\u00f5es previstas na nova Lei e j\u00e1 explicadas anteriormente. Caso\nadquirente inadimplente encontre um novo comprador que se sub-rogue\nnas obriga\u00e7\u00f5es e direitos do contrato, mediante anu\u00eancia do\nincorporador, aprova\u00e7\u00e3o dos cadastros e prova da sufici\u00eancia da\ncapacidade financeira e econ\u00f4mica do novo comprador, n\u00e3o se\naplicar\u00e1 a reten\u00e7\u00e3o em quest\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n
\nOutra\nquest\u00e3o importante regulada pela nova Lei diz respeito ao direito de\narrependimento. Se o comprador efetivar a compra fora da sede do\nincorporador ou em estandes de vendas, ele poder\u00e1 exercer o seu\ndireito de arrependimento num prazo improrrog\u00e1vel de 7 (sete) dias,\nque ser\u00e1 provado pelo envio de carta registrada com aviso de\nrecebimento ao incorporador e, nesse caso, ter\u00e1 direito \u00e0 devolu\u00e7\u00e3o\nde todos os valores pagos, inclusive comiss\u00e3o de corretagem. Se o\ncomprador n\u00e3o exercer o seu direito de arrependimento, o contrato\ncelebrado ser\u00e1 irretrat\u00e1vel, conforme j\u00e1 disposto no art. 32, \u00a72\u00ba\nda Lei de Incorpora\u00e7\u00f5es Imobili\u00e1rias.<\/p>\n\n\n\n
\nPor\nfim, em que pese todas essas previs\u00f5es, podem as partes de comum\nacordo definir condi\u00e7\u00f5es diversas da prevista na nova Lei caso\nresolvam distratar o contrato.<\/p>\n\n\n\n
\nJ\u00e1\ncom rela\u00e7\u00e3o \u00e0 Lei de Parcelamento do Solo Urbano, as exig\u00eancias\ndo quadro resumo s\u00e3o as mesas das previstas na Lei de Incorpora\u00e7\u00e3o\nImobili\u00e1ria, bem como com rela\u00e7\u00e3o \u00e0 clareza das informa\u00e7\u00f5es no\ncontrato, tanto com rela\u00e7\u00e3o \u00e0s assinaturas como com rela\u00e7\u00e3o \u00e0s\npenalidades e consequ\u00eancias do desfazimento.<\/p>\n\n\n\n
\nAs\ndiferen\u00e7as entre uma lei e outra est\u00e3o apenas na taxa de frui\u00e7\u00e3o\nque, no caso de loteamentos, ser\u00e1 de 0,75% at\u00e9 a restitui\u00e7\u00e3o do\nim\u00f3vel ao incorporador e o percentual de reten\u00e7\u00e3o (cl\u00e1usula\npenal) ser\u00e1 de at\u00e9 10% do pre\u00e7o j\u00e1 pago ao incorporador. Al\u00e9m\ndesses, poder\u00e3o ser descontados ainda os encargos morat\u00f3rios\nrelativos \u00e0s presta\u00e7\u00f5es pagas em atraso, impostos sobre a\npropriedade, contribui\u00e7\u00f5es condominiais, tributos e emolumentos\nincidentes na rescis\u00e3o e a comiss\u00e3o de corretagem e, se houver\nsaldo a ser ressarcido ao comprador, a devolu\u00e7\u00e3o dever\u00e1 ocorrer em\n12 (doze) parcelas mensais num prazo de 180 (cento e oitenta) dias,\nem caso de obras em andamento, ou em 12 (doze) meses em caso de obras\nconclu\u00eddas.<\/p>\n\n\n\n
\nCom\nrela\u00e7\u00e3o \u00e0 possibilidade de nova venda, esta s\u00f3 poder\u00e1 ser\nrealizada ap\u00f3s a comprova\u00e7\u00e3o do in\u00edcio da devolu\u00e7\u00e3o dos valores\nao titular do registro cancelado, conforme estipulado no contrato. H\u00e1\nexce\u00e7\u00e3o \u00e0 exig\u00eancia da prova do in\u00edcio do pagamento se o\nadquirente n\u00e3o for localizado ou n\u00e3o ter se manifestado ou se\nhouver o inadimplemento do contrato e o adquirente j\u00e1 houver pago\nmais de 1\/3 do valor do contrato. \n<\/p>\n\n\n\n
\nVale\ndestacar que os procedimentos previstos na nova reda\u00e7\u00e3o do artigo\n32-A da Lei de Parcelamento do Solo Urbano n\u00e3o se aplicam aos\ncontratos e escrituras de compra e venda de lote que est\u00e3o sob a\nmodalidade de aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria. Nesse caso aplicam-se os\ntermos da lei especial n\u00ba 9.514\/1997, que trata da aliena\u00e7\u00e3o\nfiduci\u00e1ria de im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n
\nA\nnova Lei representa importante avan\u00e7o para o setor imobili\u00e1rio e\ntraz maior seguran\u00e7a jur\u00eddica para incorporadores e adquirentes de\nim\u00f3veis ao preencher lacunas que haviam em nossa legisla\u00e7\u00e3o sobre\nas quest\u00f5es tratadas acima. \n<\/p>\n\n\n\n
\nMarins\nBertoldi Advogados<\/p>\n\n\n\n
\n\u00c1rea\nde Direito Imobili\u00e1rio<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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