O crescimento do setor da constru\u00e7\u00e3o civil se encontra vinculado ao interesse do investidor, que ao alocar recursos em incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, analisa as variantes econ\u00f4micas que influenciam no risco do neg\u00f3cio. Uma delas, de grande relev\u00e2ncia, \u00e9 a seguran\u00e7a jur\u00eddica nas rela\u00e7\u00f5es t\u00edpicas da aquisi\u00e7\u00e3o de unidades imobili\u00e1rias.<\/p>\n
A rescis\u00e3o dos contratos de compra e venda<\/em> e dos contratos de promessa de compra e venda de unidade imobili\u00e1ria na planta<\/em>, em raz\u00e3o do seu potencial de causar reflexos financeiros altamente indesej\u00e1veis na opera\u00e7\u00e3o do(a) Incorporador(a), foi objeto de regula\u00e7\u00e3o na Lei Federal 13.786\/18, conhecida como a \u201cLei do Distrato Imobili\u00e1rio<\/em>\u201d.<\/p>\n Do escopo da lei, extrai-se o objetivo de mitigar os efeitos da rescis\u00e3o dos contratos imobili\u00e1rios, notadamente quando essa quebra contratual decorre da conduta do adquirente, seja por sua culpa (inadimpl\u00eancia financeira) ou ato de mera liberalidade. Em tal situa\u00e7\u00e3o, recorrente no mercado, ampla gama de contratos e obriga\u00e7\u00f5es vinculados ao empreendimento imobili\u00e1rio acaba sendo afetada: financiamentos banc\u00e1rios, servi\u00e7os de corretagem, custos da opera\u00e7\u00e3o, tributos, dentre outros.<\/p>\n Nesse sentido, disp\u00f4s o art. 67-A que, desfeito o neg\u00f3cio por culpa ou liberalidade do adquirente, diversas dedu\u00e7\u00f5es podem ser promovidas pelo(a) Incorporador(a) das quantias j\u00e1 pagas e que dever\u00e3o ser restitu\u00eddas ao adquirente. Dentre elas, poder\u00e1 ser previsto no contrato uma cl\u00e1usula penal<\/strong> de at\u00e9 50% sobre os valores j\u00e1 pagos \u2013 caso a incorpora\u00e7\u00e3o se submeta ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o (separa\u00e7\u00e3o patrimonial de bens do incorporador para uma atividade espec\u00edfica) \u2013 ou de 25% nos demais casos.<\/p>\n A vig\u00eancia da lei teve in\u00edcio em 27 de dezembro de 2018. Desde ent\u00e3o, diversos contratos firmados sob a sua \u00e9gide v\u00eam sendo analisados pelo judici\u00e1rio, e a despeito da previs\u00e3o expressa do art. 67-A, o que tem se verificado at\u00e9 aqui \u00e9 a manuten\u00e7\u00e3o do estado de inseguran\u00e7a jur\u00eddica quanto aos limites da pena convencional devida pelo adquirente.<\/p>\n Retrato dessa situa\u00e7\u00e3o \u00e9 o julgamento[1]<\/a> do recurso de Apela\u00e7\u00e3o C\u00edvel n\u00ba 1065981-86.2019.8.26.0100, da 6\u00aa C\u00e2mara de Direito Privado do Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, onde restou assentado que, muito embora haja a previs\u00e3o do art. 67-A quanto aos limites m\u00e1ximos de reten\u00e7\u00e3o, tal fato n\u00e3o obsta a dedu\u00e7\u00e3o de valores em montante inferior do que foi previsto, caso verificado, pelo magistrado, a ocorr\u00eancia de onerosidade excessiva em face do adquirente.<\/p>\n Na hip\u00f3tese, o contrato trazido aos autos, referente a empreendimento imobili\u00e1rio submetido ao patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, possu\u00eda a expressa previs\u00e3o de que, desfeito o neg\u00f3cio por culpa do adquirente, incidiria de pleno direito a multa rescis\u00f3ria de 50% (cinquenta por cento) sobre as quantias j\u00e1 pagas \u00e0 Incorporadora. Exatamente como autoriza o art. 67-A, \u00a7 5\u00ba da referida lei[2]<\/a>.<\/p>\n Em 1\u00ba grau, o juiz considerou que a rescis\u00e3o do instrumento de promessa de compra e venda de unidade na planta decorreu da culpa exclusiva do adquirente, pois n\u00e3o conseguiu financiamento banc\u00e1rio para quitar o contrato. Todavia, em que pese a previs\u00e3o contratual, afirmou na senten\u00e7a que \u201ca reten\u00e7\u00e3o em 15% do valor pago \u00e9 suficiente para indenizar os preju\u00edzos oriundos da rescis\u00e3o contratual pela desist\u00eancia do promitente comprador<\/em>\u201d.<\/p>\n A Incorporadora interp\u00f4s recurso de apela\u00e7\u00e3o contra a senten\u00e7a, demonstrando a validade da disposi\u00e7\u00e3o contratual que previu a multa rescis\u00f3ria de 50%, eis que amparada na expressa previs\u00e3o legal.<\/p>\n Todavia, o Tribunal de Justi\u00e7a de S\u00e3o Paulo, ao julgar o recurso, considerou que o percentual de reten\u00e7\u00e3o de 50% das quantias pagas representaria desequil\u00edbrio entre as partes, em desvantagem excessiva \u00e0 compradora e enriquecimento il\u00edcito da Incorporadora, mantendo, assim, o entendimento da 1\u00aa inst\u00e2ncia de que era necess\u00e1ria a interven\u00e7\u00e3o judicial nas cl\u00e1usulas do contrato.<\/p>\n Por meio deste julgamento, conclui-se que mesmo sob a vig\u00eancia da Lei do Distrato Imobili\u00e1rio (13.786\/18), a qual visa precipuamente aumentar a seguran\u00e7a jur\u00eddica, o(a) Incorporador(a) precisa tomar cautelas quando da elabora\u00e7\u00e3o dos instrumentos de compra e venda e promessa de compra e venda de unidades imobili\u00e1rias, evitando surpresas indesej\u00e1veis quando da sua discuss\u00e3o em ju\u00edzo.<\/p>\n Para esclarecimentos adicionais sobre esse tema, consulte-nos.<\/p>\n Marins Bertoldi Advogados<\/p>\n <\/p>\n