{"id":3186,"date":"2024-01-30T00:00:00","date_gmt":"2024-01-30T03:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/locacao-de-bens-imoveis-impactos-da-reforma-tributaria\/"},"modified":"2024-06-06T13:36:59","modified_gmt":"2024-06-06T16:36:59","slug":"locacao-de-bens-imoveis-impactos-da-reforma-tributaria","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/locacao-de-bens-imoveis-impactos-da-reforma-tributaria\/","title":{"rendered":"Loca\u00e7\u00e3o de Bens Im\u00f3veis: Impactos da Reforma Tribut\u00e1ria"},"content":{"rendered":"

A Emenda Constitucional (\u201cEC\u201d) 132, promulgada em dezembro \u00faltimo, introduziu em nosso ordenamento a t\u00e3o comentada Reforma Tribut\u00e1ria. Pensada e elaborada especialmente para as opera\u00e7\u00f5es de consumo, suas regras fazem refer\u00eancia \u00e0s presta\u00e7\u00f5es de servi\u00e7o e comercializa\u00e7\u00e3o de bens e mercadorias, que est\u00e3o atualmente sobre a \u00f3rbita de incid\u00eancia do ISS e do ICMS, respectivamente. Estes tributos est\u00e3o dentre aqueles que ser\u00e3o substitu\u00eddos pelo Imposto Sobre Bens e Servi\u00e7os \u2013 IBS, de compet\u00eancia dos Estados, Munic\u00edpios e do Distrito Federal. Ainda, h\u00e1 a cria\u00e7\u00e3o da Contribui\u00e7\u00e3o sobre Bens e Servi\u00e7os \u2013 CBS, de compet\u00eancia Federal, que absorver\u00e1 aquelas opera\u00e7\u00f5es atualmente tributadas tamb\u00e9m pelo PIS e pela COFINS.<\/p>\n

Contudo, foram abarcadas no novo texto constitucional algumas opera\u00e7\u00f5es que, at\u00e9 o momento, n\u00e3o s\u00e3o necessariamente classificadas como presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7o ou de comercializa\u00e7\u00e3o de mercadorias, como \u00e9 o caso das opera\u00e7\u00f5es de loca\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis.<\/p>\n

Ainda que a Emenda Constitucional que introduziu a Reforma Tribut\u00e1ria tenha sido promulgada, na pr\u00e1tica seus efeitos apenas passar\u00e3o a ser verificados ap\u00f3s regulamenta\u00e7\u00e3o da mat\u00e9ria por Lei Complementar. Enquanto isso, mant\u00e9m-se devida \u00e0 tributa\u00e7\u00e3o com base na regra atual, observadas as regras de transi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Da tributa\u00e7\u00e3o atual<\/strong><\/p>\n

Atualmente, sobre a atividade de loca\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria incide o Imposto de \u00a0Renda (IR) e, se o locador for pessoa jur\u00eddica, tamb\u00e9m \u00e9 devida a cobran\u00e7a da CSLL, PIS e COFINS:<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Cabe mencionar que, em rela\u00e7\u00e3o ao ISS, o Superior Tribunal de Justi\u00e7a (\u201cSTJ\u201d) decidiu pela n\u00e3o incid\u00eancia do imposto municipal sobre a loca\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis, conforme decis\u00e3o no REsp 952159 \/ SP[1]<\/a>.<\/p>\n

TRIBUT\u00c1RIO. RECURSO ESPECIAL. ISSQN. APART-HOTEL. IMOBILI\u00c1RIA. N\u00c3O-INCID\u00caNCIA.<\/p>\n

    \n
  1. A simples leitura do ac\u00f3rd\u00e3o deixa claro que a recorrida desempenha um \u00fanico papel, o de imobili\u00e1ria.<\/li>\n
  2. \u00c9 certo que n\u00e3o incide ISSQN nas opera\u00e7\u00f5es relativas a loca\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis, seja porque n\u00e3o h\u00e1 previs\u00e3o espec\u00edfica na lei (para bens im\u00f3veis), seja porque o conte\u00fado do contrato de loca\u00e7\u00e3o \u00e9 incompat\u00edvel com o conceito de “presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os”, elemento material (constitucionalmente definido) daquele tributo. Precedente.<\/strong><\/li>\n
  3. Acolher o argumento sustentado no especial no sentido de que a empresa recorrida \u00e9 prestadora de servi\u00e7os de hospedagem, e n\u00e3o imobili\u00e1ria, esbarraria no \u00f3bice da S\u00famula n. 7 do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, porquanto se faz necess\u00e1rio o reexame dos fatos e das provas produzidas nos autos.<\/li>\n<\/ol>\n

    Como regra geral, a tributa\u00e7\u00e3o da atividade de loca\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria pela Pessoa Jur\u00eddica optante do regime do Lucro Presumido (para fins de IRPJ\/CSLL) e da sistem\u00e1tica cumulativa (para fins de Pis e Cofins) se mostra mais vantajosa. Por sua vez, a tributa\u00e7\u00e3o pelo regime do Lucro Real (para fins de IRPJ\/CSLL), permite o abatimento de despesas necess\u00e1rias \u00e0 atividade e, ao mesmo tempo, a sistem\u00e1tica n\u00e3o cumulativa do PIS e da COFINS permite o aproveitamento de cr\u00e9ditos relativos a alguns custos, despesas, bens ou insumos usados para explora\u00e7\u00e3o da atividade imobili\u00e1ria. Logo, a defini\u00e7\u00e3o do melhor cen\u00e1rio de tributa\u00e7\u00e3o pode variar a depender do caso pr\u00e1tico.<\/p>\n

    O que muda com a Reforma Tribut\u00e1ria?<\/strong><\/p>\n

    Em que pese tenhamos entendimento do STJ dispondo sobre a inconstitucionalidade da incid\u00eancia do ISS sobre a loca\u00e7\u00e3o de bens im\u00f3veis, dentre as determina\u00e7\u00f5es constantes na EC 132 a respeito do IBS, est\u00e1 previsto que Lei Complementar poder\u00e1 determinar regimes espec\u00edficos de tributa\u00e7\u00e3o para opera\u00e7\u00f5es com bens im\u00f3veis (\u00a76\u00ba, do art. 156-A), o que poderia incluir a atividade de loca\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

    Nesse sentido, partindo da sistem\u00e1tica atual, ter\u00edamos as seguintes poss\u00edveis altera\u00e7\u00f5es da tributa\u00e7\u00e3o deste seguimento: (i) PIS\/COFINS ser\u00e3o substitu\u00eddas pelo CBS, (ii) a atividade de loca\u00e7\u00e3o que n\u00e3o era tributada pelo ISS, poder\u00e1 a vir ser tributada pelo IBS.<\/p>\n

    De tais altera\u00e7\u00f5es, importante destacar duas importantes reflex\u00f5es:<\/p>\n

      \n
    1. N\u00e3o resta clara a inten\u00e7\u00e3o do legislador ao incluir tais opera\u00e7\u00f5es no mesmo rol das hip\u00f3teses de incid\u00eancia do IBS, seja por n\u00e3o serem opera\u00e7\u00f5es com circula\u00e7\u00e3o de mercadorias, atualmente sob a tributa\u00e7\u00e3o do ICMS, e t\u00e3o pouco por n\u00e3o serem presta\u00e7\u00f5es de servi\u00e7o, tributadas pelo ISS. Alarga-se de forma substancial a base de tributa\u00e7\u00e3o e contrap\u00f5e-se ao que foi conceituado pelo STJ, abrindo-se novo embate entre fisco e contribuintes.<\/li>\n
    2. Consta dos princ\u00edpios da Reforma Tribut\u00e1ria a garantia de um sistema que respeite a chamada n\u00e3o-cumulatividade plena, em que todos os contribuintes da cadeia ter\u00e3o o direito a aproveitar cr\u00e9ditos dos tributos recolhidos nas etapas anteriores. Contudo, o legislador fez constar poss\u00edvel restri\u00e7\u00e3o ao direito de aproveitamento dos cr\u00e9ditos do IBS incidente nas opera\u00e7\u00f5es com bens im\u00f3veis, a depender do teor da Lei Complementar que regular\u00e1 tais opera\u00e7\u00f5es. Esta restri\u00e7\u00e3o consta expressamente no \u00a76\u00ba, \u201ca e \u201cb\u201d, do art. 156-A, que autoriza uma poss\u00edvel n\u00e3o aplica\u00e7\u00e3o da n\u00e3o-cumulatividade determinada pelo inciso VIII do \u00a71\u00ba, tamb\u00e9m do art. 156-A.<\/li>\n<\/ol>\n

      Portanto, ainda que carente de regulamenta\u00e7\u00e3o, tomando por an\u00e1lise o panorama atual, as novas regras de tributa\u00e7\u00e3o poder\u00e3o ocasionar um aumento da carga tribut\u00e1ria aos contribuintes que atuam no segmento em quest\u00e3o. Partindo do entendimento de que atualmente o locador pessoa jur\u00eddica n\u00e3o \u00e9 tributado pelo ISS e pelo ICMS e suas receitas s\u00e3o tributadas, sob a \u00f3tica da tributa\u00e7\u00e3o sobre o consumo, apenas pelas contribui\u00e7\u00f5es do PIS e da COFINS, haver\u00e1 virtual aumento da carga atual para a totalidade do IBS e da CBS. Ainda, na hip\u00f3tese deste ser optante da sistem\u00e1tica n\u00e3o cumulativa das referidas contribui\u00e7\u00f5es do PIS e da COFINS, se ver impedido ao aproveitamento pleno dos cr\u00e9ditos atualmente apropriados.<\/p>\n

      Holdings imobili\u00e1rias e empresas do setor que aufiram receitas de loca\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis devem ficar atentas a tais mudan\u00e7as, com o objetivo de analisar a eleva\u00e7\u00e3o do custo fiscal e avaliar as possibilidades de planejamentos que visem mitigar os impactos do poss\u00edvel aumento da carga tribut\u00e1ria.<\/p>\n

      O N\u00facleo de Direito Tribut\u00e1rio do Marins Bertoldi Advogados acompanha atentamente os desdobramentos do tema e coloca-se \u00e0 inteira disposi\u00e7\u00e3o para sanar eventuais d\u00favidas e aprofund\u00e1-lo dentro de cada realidade empresarial.<\/p>\n

      Por<\/strong>\u00a0Mariana Todeschini e Vinicius Paz<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

      A Emenda Constitucional (\u201cEC\u201d) 132, promulgada em dezembro \u00faltimo, introduziu em nosso ordenamento a t\u00e3o comentada Reforma Tribut\u00e1ria. Pensada e […]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":3494,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"wds_primary_category":0,"footnotes":""},"categories":[7],"tags":[],"class_list":["post-3186","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-artigos"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3186","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=3186"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/3186\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3494"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=3186"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=3186"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=3186"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}