{"id":6221,"date":"2025-06-16T16:08:45","date_gmt":"2025-06-16T19:08:45","guid":{"rendered":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/?p=6221"},"modified":"2025-06-16T16:13:43","modified_gmt":"2025-06-16T19:13:43","slug":"tax-reform-impacts-on-the-real-estate-sector","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/tax-reform-impacts-on-the-real-estate-sector\/","title":{"rendered":"Tax Reform: Impacts on the Real Estate Sector"},"content":{"rendered":"\n<p>Por <strong>Ana Caroline Ferreira<\/strong> e <strong>Gabriela Marugal M. Rodrigues<\/strong><\/p>\n\n<p>A Reforma Tribut\u00e1ria sobre o Consumo, estabelecida pela Emenda Constitucional n\u00ba 132\/2023 e regulamentada pela Lei Complementar n\u00ba 214\/2025, introduziu um novo modelo de arrecada\u00e7\u00e3o inspirado no Imposto sobre Valor Agregado (IVA), adotado em diversos pa\u00edses. Seu principal objetivo \u00e9 promover a simplifica\u00e7\u00e3o e a unifica\u00e7\u00e3o da tributa\u00e7\u00e3o sobre o consumo de bens e servi\u00e7os.\u00a0<\/p>\n\n<p>No Brasil, essa mudan\u00e7a se dar\u00e1 por meio do IVA Dual, composto por dois tributos distintos: o Imposto sobre Bens e Servi\u00e7os (IBS), de compet\u00eancia estadual e municipal, e a Contribui\u00e7\u00e3o Social sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS), de compet\u00eancia federal. A transi\u00e7\u00e3o para esse novo sistema ocorrer\u00e1 de forma gradual, com in\u00edcio em 2026 \u2014 quando ter\u00e3o in\u00edcio os testes de al\u00edquotas \u2014 e conclus\u00e3o prevista para 2033, quando a nova estrutura estar\u00e1 plenamente vigente.\u00a0<\/p>\n\n<p>Entre as mudan\u00e7as mais relevantes est\u00e1 a substitui\u00e7\u00e3o dos tributos atuais: o ICMS e o ISS dar\u00e3o lugar ao IBS, enquanto o PIS, a COFINS e o IPI ser\u00e3o extintos para a entrada da CBS. Essa reconfigura\u00e7\u00e3o trar\u00e1 efeitos significativos para diversos setores da economia, sendo o mercado imobili\u00e1rio um dos setores que ter\u00e3o grandes impactos.\u00a0<\/p>\n\n<p>Conhecido por sua complexidade e pelas particularidades de suas opera\u00e7\u00f5es, o setor imobili\u00e1rio ser\u00e1 diretamente impactado. A constru\u00e7\u00e3o civil, por exemplo, hoje sujeita \u00e0 incid\u00eancia de ISS, PIS e COFINS, ter\u00e1 de se adaptar a uma nova l\u00f3gica de tributa\u00e7\u00e3o. Al\u00e9m disso, contribuintes que possuem regimes espec\u00edficos como o Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o (RET) para incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, e opera\u00e7\u00f5es que n\u00e3o permitem o aproveitamento de cr\u00e9ditos fiscais, tamb\u00e9m levantam d\u00favidas relevantes quanto ao novo modelo de tributa\u00e7\u00e3o.\u00a0\u00a0<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Aproveitamento integral dos cr\u00e9ditos relativos aos tributos pagos nas etapas anteriores<\/strong>\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>Um dos pilares da Reforma Tribut\u00e1ria \u00e9 a ado\u00e7\u00e3o da n\u00e3o cumulatividade ampla. Esse princ\u00edpio garante que os tributos incidam apenas sobre o valor agregado em cada etapa da cadeia produtiva, possibilitando o aproveitamento integral dos cr\u00e9ditos referentes aos tributos pagos nas fases anteriores.\u00a0<\/p>\n\n<p>Para o setor imobili\u00e1rio, essa mudan\u00e7a representa um avan\u00e7o significativo. Com a nova sistem\u00e1tica, os tributos pagos sobre insumos poder\u00e3o ser compensados com o valor do IBS e da CBS devidos nas opera\u00e7\u00f5es de venda de im\u00f3veis e na presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os de constru\u00e7\u00e3o civil, por exemplo.\u00a0<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Al\u00edquotas IBS e CBS<\/strong>\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>Considerando as especificidades do setor imobili\u00e1rio, a Reforma Tribut\u00e1ria prev\u00ea um regime diferenciado para as opera\u00e7\u00f5es envolvendo bens im\u00f3veis, contemplando atividades como incorpora\u00e7\u00e3o, loteamento, constru\u00e7\u00e3o, administra\u00e7\u00e3o e intermedia\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria, conforme disposto nos artigos 262 e seguintes da Lei Complementar n\u00ba 214\/2025.\u00a0<\/p>\n\n<p>Dentro desse regime espec\u00edfico, est\u00e3o previstos redutores de al\u00edquota em rela\u00e7\u00e3o \u00e0s al\u00edquotas-padr\u00e3o do IBS e da CBS. Essa medida busca mitigar os impactos da tributa\u00e7\u00e3o no setor, reconhecendo sua complexidade operacional e a relev\u00e2ncia econ\u00f4mica dessas atividades, al\u00e9m de preservar a viabilidade financeira dos empreendimentos imobili\u00e1rios frente ao novo modelo tribut\u00e1rio.\u00a0<\/p>\n\n<p>As opera\u00e7\u00f5es com bens im\u00f3veis, que englobam atividades como aliena\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o de direitos reais, loca\u00e7\u00e3o, arrendamento e servi\u00e7os de constru\u00e7\u00e3o civil \u2013 entre outras \u2013, ter\u00e3o uma redu\u00e7\u00e3o de 50% na al\u00edquota do IBS e da CBS. J\u00e1 para as atividades de loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa e arrendamento de bens im\u00f3veis, a redu\u00e7\u00e3o ser\u00e1 ainda maior, alcan\u00e7ando 70% nas al\u00edquotas do IBS e da CBS.\u00a0<\/p>\n\n<p>Nesse cen\u00e1rio, caso se confirme a al\u00edquota de refer\u00eancia do IBS\/CBS no patamar de 28% \u2014 valor ainda pendente de defini\u00e7\u00e3o \u2014, as opera\u00e7\u00f5es com im\u00f3veis em geral, como a aliena\u00e7\u00e3o, estar\u00e3o sujeitas a uma carga tribut\u00e1ria efetiva aproximadamente de 14%. J\u00e1 as loca\u00e7\u00f5es e demais atividades beneficiadas com redutor maior ter\u00e3o uma carga efetiva aproximadamente de 8,4%.\u00a0<\/p>\n\n<p>Al\u00e9m disso, a Lei Complementar em an\u00e1lise tamb\u00e9m estabelece um regime espec\u00edfico para determinadas opera\u00e7\u00f5es com im\u00f3veis, prevendo dois redutores aplic\u00e1veis exclusivamente a contribuintes do regime regular do IBS e da CBS:\u00a0\u00a0<\/p>\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Redutor de ajuste, que permite a redu\u00e7\u00e3o da base de c\u00e1lculo nas opera\u00e7\u00f5es de venda de bens im\u00f3veis, funcionando como uma forma de simular o aproveitamento de cr\u00e9ditos; e\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n<ol start=\"2\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Redutor social, que prev\u00ea a dedu\u00e7\u00e3o de R$ 100.000,00 na venda de im\u00f3vel residencial novo e de R$ 30.000,00 na venda de lote residencial. Esses valores podem ser abatidos da base de c\u00e1lculo, at\u00e9 seu limite, ap\u00f3s a aplica\u00e7\u00e3o do redutor de ajuste.\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>RET (Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o)<\/strong>\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>Os<strong> <\/strong>contribuintes que possuem os benef\u00edcios do RET (Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o), institu\u00eddo pela Lei Federal n\u00ba 10.931\/04, tamb\u00e9m ter\u00e3o impactos decorrentes da Reforma Tribut\u00e1ria.\u00a0\u00a0<\/p>\n\n<p>Atualmente, se preenchidos os requisitos constantes na legisla\u00e7\u00e3o<strong>, <\/strong>o RET concede \u00e0s incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias a unifica\u00e7\u00e3o do pagamento de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS com redu\u00e7\u00e3o da al\u00edquota, que s\u00e3o de 1% para projetos de incorpora\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis residenciais de interesse social e em 4% para os demais empreendimentos.\u00a0\u00a0<\/p>\n\n<p>Para fins de reparti\u00e7\u00e3o de receita tribut\u00e1ria o percentual de 1% (um por cento) \u00e9 distribu\u00eddo da seguinte forma:\u00a0<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>I \u2013 0,44% (quarenta e quatro cent\u00e9simos por cento) como COFINS;\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>II \u2013 0,09% (nove cent\u00e9simos por cento) como PIS\/Pasep;\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>III \u2013 0,31% (trinta e um cent\u00e9simos por cento) como IRPJ; e\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>IV \u2013 0,16% (dezesseis cent\u00e9simos por cento) como CSLL.\u202f\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>O percentual de 4% (quatro por cento) \u00e9 distribu\u00eddo da seguinte forma:\u00a0<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>I \u2013 1,71% (um inteiro e setenta e um cent\u00e9simos por cento) como COFINS;\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>II \u2013 0,37% (trinta e sete cent\u00e9simos por cento) como PIS\/Pasep;\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>III \u2013 1,26% (um inteiro e vinte e seis cent\u00e9simos por cento) como IRPJ; e\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u202f\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>IV \u2013 0,66% (sessenta e seis cent\u00e9simos por cento) como CSLL.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n<p>Com a extin\u00e7\u00e3o das contribui\u00e7\u00f5es ao PIS e \u00e0 COFINS, surge o debate sobre a continuidade do Regime Especial de Tributa\u00e7\u00e3o (RET) aplic\u00e1vel \u00e0s incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias.\u00a0\u00a0<\/p>\n\n<p>Diante disso, a Lei Complementar n\u00ba 214\/2025 estabelece que as incorpora\u00e7\u00f5es que optarem pelo regime at\u00e9 31 de dezembro de 2028, haver\u00e1 incid\u00eancia da Contribui\u00e7\u00e3o Social sobre Bens e Servi\u00e7os (CBS) \u00e0 al\u00edquota reduzida de 2,08% e para os im\u00f3veis classificados como de interesse social, ser\u00e1 de 0,53%.\u00a0<\/p>\n\n<p>Importante destacar que, durante a vig\u00eancia do RET, ser\u00e1 vedada a apropria\u00e7\u00e3o de cr\u00e9ditos de IBS e CBS relativos \u00e0s aquisi\u00e7\u00f5es vinculadas \u00e0 incorpora\u00e7\u00e3o submetida ao regime de patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o. Al\u00e9m disso, ficam impedidas a dedu\u00e7\u00e3o do redutor de ajuste previsto no art. 257 e do redutor social do art. 259 da Lei Complementar n\u00ba 214\/2025, nas opera\u00e7\u00f5es de aliena\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis resultantes de incorpora\u00e7\u00f5es realizadas sob esse regime.\u00a0<\/p>\n\n<p>Adicionalmente, o adquirente que estiver submetido ao regime regular do IBS e da CBS n\u00e3o poder\u00e1 se creditar dos tributos pagos na aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis provenientes de incorpora\u00e7\u00f5es tributadas pelo regime especial.\u00a0<\/p>\n\n<p>A partir de 1\u00ba de janeiro de 2029, as incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias deixar\u00e3o de se beneficiar do RET para fins de CBS e IBS e passar\u00e3o automaticamente ao regime regular desses tributos, o que poder\u00e1 resultar em aumento da carga tribut\u00e1ria sobre essas opera\u00e7\u00f5es.\u00a0<\/p>\n\n<p>No que se refere ao IRPJ e \u00e0 CSLL, o RET continuar\u00e1 vigente mesmo ap\u00f3s 2029, at\u00e9 que nova legisla\u00e7\u00e3o venha a disciplinar especificamente esses tributos. Nesse per\u00edodo, seguir\u00e1 aplic\u00e1vel a al\u00edquota total de 1,92% sobre a receita, sendo 1,26% destinada ao IRPJ e 0,66% \u00e0 CSLL. Para os im\u00f3veis classificados como de interesse social, a al\u00edquota ser\u00e1 reduzida para 0,47%.\u00a0<\/p>\n\n<p><strong>Opera\u00e7\u00f5es praticadas por pessoas f\u00edsicas<\/strong>\u00a0<\/p>\n\n<p>A Lei Complementar n\u00ba 214\/2025 n\u00e3o tem por objetivo onerar pessoas f\u00edsicas que realizem opera\u00e7\u00f5es com im\u00f3veis em car\u00e1ter n\u00e3o comercial. Para tanto, estabelece limites que excluem da incid\u00eancia do IBS e da CBS determinadas situa\u00e7\u00f5es envolvendo loca\u00e7\u00e3o e venda de im\u00f3veis por pessoas f\u00edsicas.\u00a0<\/p>\n\n<p>De acordo com a nova legisla\u00e7\u00e3o, n\u00e3o ser\u00e3o considerados contribuintes do IBS e da CBS os propriet\u00e1rios pessoas f\u00edsicas que, no ano-calend\u00e1rio anterior:\u00a0<\/p>\n\n<ol start=\"1\" class=\"wp-block-list\">\n<li>Tenham obtido receita com loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa ou arrendamento de im\u00f3veis inferior ou igual a R$ 240.000,00 (o equivalente a R$ 20.000,00 por m\u00eas), valor que ser\u00e1 atualizado mensalmente pelo IPCA; e\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n<ol start=\"2\" class=\"wp-block-list\">\n<li>N\u00e3o tenham exercido essas atividades com mais de 3 (tr\u00eas) im\u00f3veis distintos.\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n\n<p>Do mesmo modo, n\u00e3o haver\u00e1 incid\u00eancia do IBS\/CBS quando a pessoa f\u00edsica realizar a venda de at\u00e9 tr\u00eas im\u00f3veis distintos no mesmo ano, ou na aliena\u00e7\u00e3o de um \u00fanico im\u00f3vel constru\u00eddo pelo pr\u00f3prio alienante nos cinco anos anteriores \u00e0 data da venda.\u00a0<\/p>\n\n<p>Al\u00e9m disso, a pessoa f\u00edsica ser\u00e1 considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, ainda que no pr\u00f3prio ano-calend\u00e1rio, se realizar aliena\u00e7\u00f5es ou cess\u00f5es que ultrapassem os limites mencionados, ou se a receita obtida com loca\u00e7\u00e3o, cess\u00e3o onerosa ou arrendamento exceder em 20% o limite anual de R$ 240.000,00 \u2014 ou seja, ultrapassar R$ 288.000,00.\u00a0<\/p>\n\n<p>Portanto, com todas essas mudan\u00e7as, \u00e9 certo que o setor imobili\u00e1rio passar\u00e1 por uma fase de grandes transforma\u00e7\u00f5es. A nova sistem\u00e1tica tribut\u00e1ria traz n\u00e3o s\u00f3 regras mais complexas, mas tamb\u00e9m oportunidades para quem estiver preparado. Incorporadoras, construtoras e profissionais do setor precisar\u00e3o se adaptar a uma nova forma de lidar com tributos, mais t\u00e9cnica e estruturada. Por isso, mais do que nunca, ser\u00e1 fundamental acompanhar de perto as regulamenta\u00e7\u00f5es, revisar estrat\u00e9gias e buscar orienta\u00e7\u00f5es especializadas.\u00a0<\/p>\n\n<p>A Equipe de Direito Tribut\u00e1rio do Marins Bertoldi Advogados est\u00e1 \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o para auxiliar seus clientes na interpreta\u00e7\u00e3o das novas regras, no planejamento tribut\u00e1rio adequado e na ado\u00e7\u00e3o de medidas que assegurem seguran\u00e7a jur\u00eddica e efici\u00eancia fiscal neste novo cen\u00e1rio.\u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Por Ana Caroline Ferreira e Gabriela Marugal M. Rodrigues A Reforma Tribut\u00e1ria sobre o Consumo, estabelecida pela Emenda Constitucional n\u00ba [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":6219,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"wds_primary_category":646,"footnotes":""},"categories":[646,644],"tags":[],"class_list":["post-6221","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-articles","category-highlights"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6221","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6221"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6221\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/6219"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6221"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6221"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6221"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}