{"id":6338,"date":"2025-07-22T10:25:43","date_gmt":"2025-07-22T13:25:43","guid":{"rendered":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/?p=6338"},"modified":"2025-07-22T10:29:19","modified_gmt":"2025-07-22T13:29:19","slug":"surface-rights-a-legal-solution-for-real-estate-development-by-foreign-investors","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/surface-rights-a-legal-solution-for-real-estate-development-by-foreign-investors\/","title":{"rendered":"Surface Rights: A Legal Solution for Real Estate Development by Foreign Investors"},"content":{"rendered":"\n

Por Andre Girelli<\/strong><\/p>\n\n

No cen\u00e1rio global dos investimentos, o setor imobili\u00e1rio brasileiro se apresenta como uma alternativa de import\u00e2ncia destacada, salientando-se como incentivos para a decis\u00e3o de investimentos duas caracter\u00edsticas, quais sejam, a seguran\u00e7a jur\u00eddica conferida aos direitos incidentes sobre propriedades imobili\u00e1rias e a crescente rentabilidade do uso do solo no Brasil.\u00a0<\/p>\n\n

Para estrangeiros, no entanto, a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis se sujeita a restri\u00e7\u00f5es regulat\u00f3rias, principalmente para determinados tipos de im\u00f3veis.\u00a0<\/p>\n\n

No caso de im\u00f3veis urbanos em geral, as restri\u00e7\u00f5es s\u00e3o substancialmente menores. O estrangeiro deve possuir Cadastro de Pessoa F\u00edsica (CPF) v\u00e1lido, documento de identidade de pessoa estrangeira (passaporte ou Registro Nacional de Estrangeiro (RNE) com prazo vigente e certid\u00e3o de casamento original com tradu\u00e7\u00e3o juramentada e autenticada pelo Consulado competente, se aplic\u00e1vel. \u00c9 tamb\u00e9m aconselh\u00e1vel, embora n\u00e3o exig\u00edvel legalmente, que o estrangeiro n\u00e3o-residente no pa\u00eds outorgue procura\u00e7\u00e3o com poderes espec\u00edficos para realiza\u00e7\u00e3o de tr\u00e2mites cartor\u00e1rios e recebimento ou envio de notifica\u00e7\u00f5es.\u00a0<\/p>\n\n

Por outro lado, para a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis rurais (art.\u202f12<\/a>\u202fda Lei\u202fn\u00ba 5.709<\/a>\/1971), situados em \u00e1reas costeiras (art. 100, \u201ca\u201d do Decreto-lei n\u00ba\u202f9.760<\/a>\/1946)\u00a0 ou pr\u00f3ximos de fronteiras internacionais e\/ou estabelecimentos militares (arts. 100 e 205 do Decreto-lei n\u00ba\u202f9.760<\/a>\/1946), h\u00e1 restri\u00e7\u00f5es que podem inviabilizar ou limitar substancialmente a aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis por estrangeiros.\u00a0<\/p>\n\n

Dado esse contexto, a explora\u00e7\u00e3o de atividades imobili\u00e1rias por estrangeiros acaba muitas vezes sendo regrada exclusivamente por v\u00ednculos contratuais, que conferem ao investidor estrangeiro uma gama de instrumentos e prote\u00e7\u00f5es jur\u00eddicas mais fr\u00e1gil e limitada.\u00a0<\/p>\n\n

\u00c9 neste cen\u00e1rio que o direito de superf\u00edcie se apresenta como alternativa para conferir maior seguran\u00e7a \u00e0 realiza\u00e7\u00e3o de investimentos em im\u00f3veis por estrangeiros. Ao mesmo tempo em que deflete os \u00f3bices impostos \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o de propriedades imobili\u00e1rias, permite a tais investidores se servirem de prote\u00e7\u00e3o jur\u00eddica equivalente, respeitadas as peculiaridades do direito de superf\u00edcie.\u00a0<\/p>\n\n

Trata-se de instituto regrado, tanto pelo Estatuto das Cidades (arts. 21 a 24 da Lei n\u00ba 10.257\/2001), como pelo C\u00f3digo Civil (art. 1.369 e 1.377 da Lei n\u00ba 10.406\/2002), que permite ao propriet\u00e1rio (concedente) de um im\u00f3vel ceder a outra pessoa (superfici\u00e1rio) o direito de construir ou de plantar sob o seu im\u00f3vel, fazendo uso daquilo que se encontra sob a sua superf\u00edcie para explor\u00e1-lo economicamente.\u00a0\u00a0<\/p>\n\n

O instituto da superf\u00edcie permite dissociar a titularidade do terreno da edifica\u00e7\u00e3o, planta\u00e7\u00e3o ou estrutura que ser\u00e1 implantada pelo superfici\u00e1rio, separa\u00e7\u00e3o conceitual essa que promove flexibilidade na estrutura\u00e7\u00e3o de projetos. Com essa ferramenta, investidores internacionais podem atuar com confian\u00e7a, assegurando seus direitos e reduzindo riscos, ao mesmo tempo em que o propriet\u00e1rio conserva o im\u00f3vel em si sob sua titularidade. Tamb\u00e9m cabe salientar que este direito se transmite automaticamente a herdeiros pela morte do superfici\u00e1rio, podendo ser tamb\u00e9m transferido em vida em hip\u00f3teses regradas contratualmente.\u00a0<\/p>\n\n

A diferen\u00e7a principal dessa modalidade para uma loca\u00e7\u00e3o ou arrendamento rural, por exemplo, est\u00e1 no fato de que o v\u00ednculo que se estabelece entre o im\u00f3vel e o superfici\u00e1rio \u00e9 um v\u00ednculo de direito real, e n\u00e3o apenas contratual. Ou seja, tal como os direitos de propriedade, servid\u00f5es e usufruto (por exemplo), o direito de superf\u00edcie \u00e9 dotado das caracter\u00edsticas de oponibilidade erga omnes <\/em>(todos s\u00e3o obrigados por Lei a respeit\u00e1-lo, mesmo que n\u00e3o tenham feito parte da rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica que deu origem \u00e0 constitui\u00e7\u00e3o do direito de superf\u00edcie), direito de sequela (o direito de superf\u00edcie persegue o im\u00f3vel, mesmo a propriedade tenha sido transferida a outra pessoa) e a preval\u00eancia (o direito de superf\u00edcie, uma vez registrado, prevalecer\u00e1 sobre todos os direitos constitu\u00eddos sobre o im\u00f3vel posteriormente).\u00a0<\/p>\n\n

Ainda, o direito de superf\u00edcie confere maior autonomia \u00e0s partes que o instituem, na medida em que n\u00e3o se aplicam os limites legais de conte\u00fado que regem as rela\u00e7\u00f5es locat\u00edcias (Lei n\u00ba 8.245\/1991, tamb\u00e9m chamada Lei do Inquilinato) e ao arrendamento rural (Lei n\u00ba 4.504\/64, tamb\u00e9m chamado Estatuto da Terra, e Decreto n\u00ba 59.566\/66).\u00a0<\/p>\n\n

Resta claro, portanto, que o direito real de superf\u00edcie representa uma ferramenta poderosa para investidores estrangeiros que desejam explorar o potencial imobili\u00e1rio brasileiro com seguran\u00e7a e efici\u00eancia. Ao separar os direitos sobre o solo dos edif\u00edcios e demais benfeitorias, essa modalidade jur\u00eddica n\u00e3o s\u00f3 otimiza o uso do capital investido e contorna uma s\u00e9rie de restri\u00e7\u00f5es legais impostas \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o direta de im\u00f3veis, como tamb\u00e9m o faz assegurando um n\u00edvel elevado de autonomia contratual e prote\u00e7\u00e3o jur\u00eddica.\u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Por Andre Girelli No cen\u00e1rio global dos investimentos, o setor imobili\u00e1rio brasileiro se apresenta como uma alternativa de import\u00e2ncia destacada, […]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":6335,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"site-sidebar-layout":"default","site-content-layout":"","ast-site-content-layout":"default","site-content-style":"default","site-sidebar-style":"default","ast-global-header-display":"","ast-banner-title-visibility":"","ast-main-header-display":"","ast-hfb-above-header-display":"","ast-hfb-below-header-display":"","ast-hfb-mobile-header-display":"","site-post-title":"","ast-breadcrumbs-content":"","ast-featured-img":"","footer-sml-layout":"","ast-disable-related-posts":"","theme-transparent-header-meta":"","adv-header-id-meta":"","stick-header-meta":"","header-above-stick-meta":"","header-main-stick-meta":"","header-below-stick-meta":"","astra-migrate-meta-layouts":"default","ast-page-background-enabled":"default","ast-page-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-4)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"ast-content-background-meta":{"desktop":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"tablet":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""},"mobile":{"background-color":"var(--ast-global-color-5)","background-image":"","background-repeat":"repeat","background-position":"center center","background-size":"auto","background-attachment":"scroll","background-type":"","background-media":"","overlay-type":"","overlay-color":"","overlay-opacity":"","overlay-gradient":""}},"wds_primary_category":646,"footnotes":""},"categories":[646,644],"tags":[],"class_list":["post-6338","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-articles","category-highlights"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6338","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6338"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6338\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media\/6335"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6338"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6338"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6338"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}