{"id":6508,"date":"2025-08-27T16:54:43","date_gmt":"2025-08-27T19:54:43","guid":{"rendered":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/?p=6508"},"modified":"2025-08-27T16:56:10","modified_gmt":"2025-08-27T19:56:10","slug":"tokenization-of-real-estate-assets-cofeci-resolution-no-1551-and-the-position-of-the-brazilian-real-estate-registry-institute-irib","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/tokenization-of-real-estate-assets-cofeci-resolution-no-1551-and-the-position-of-the-brazilian-real-estate-registry-institute-irib\/","title":{"rendered":"Tokenization of Real Estate Assets: COFECI Resolution No. 1,551 and the Position of the Brazilian Real Estate Registry Institute (IRIB)"},"content":{"rendered":"\n<p>Por <strong>Eduardo Cramer Ono<\/strong>\u00a0<\/p>\n\n<p>No dia 15 de agosto de 2025, o Conselho Federal dos Corretores de Im\u00f3veis (COFECI) publicou a Resolu\u00e7\u00e3o-COFECI n\u00ba 1.551, que regulamenta a tokeniza\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria no Brasil.\u00a0<\/p>\n\n<p>Em resumo, referida resolu\u00e7\u00e3o estabeleceu a cria\u00e7\u00e3o de figuras como o Token Imobili\u00e1rio Digital (TID), as Plataformas Imobili\u00e1rias para Transa\u00e7\u00f5es Digitais (PITDs) \u2013 respons\u00e1veis pela seguran\u00e7a, resili\u00eancia, escalabilidade e disponibilidade dos sistemas que suportam as transa\u00e7\u00f5es digitais \u2013 e os Agentes de Cust\u00f3dia e Garantia Imobili\u00e1ria (ACGIs) &#8211; entidades respons\u00e1veis por garantir a correspond\u00eancia e exigibilidade dos direitos representados pelos TIDs em rela\u00e7\u00e3o aos im\u00f3veis subjacentes.\u00a0\u00a0<\/p>\n\n<p>Em que pese a medida fosse bastante esperada no setor \u2013 visto que j\u00e1 existem empresas que atuam com a compra e venda de im\u00f3veis registrados em blockchain, mas sem estarem baseadas em regras a respeito dessas opera\u00e7\u00f5es \u2013, \u00e9 alvo de contesta\u00e7\u00e3o pela Comiss\u00e3o do Pensamento Registral Imobili\u00e1rio do Instituto de Registro Imobili\u00e1rio do Brasil (CPRI\/IRIB).\u00a0<\/p>\n\n<p>Conforme a Nota T\u00e9cnica CPRI\/IRIB n\u00ba 01\/2025, a Resolu\u00e7\u00e3o-COFECI n\u00ba 1.551\/2025 ultrapassa os limites da compet\u00eancia normativa desse conselho profissional, incorre em inconstitucionalidades formais e materiais e deve ser considerada inv\u00e1lida em sua totalidade.\u00a0<\/p>\n\n<p>Para fundamentar tais conclus\u00f5es, o CPRI\/IRIB observa que (i) o COFECI possui como atribui\u00e7\u00e3o a regulamenta\u00e7\u00e3o do exerc\u00edcio da profiss\u00e3o de corretor de im\u00f3veis, n\u00e3o lhe incumbindo inovar na ordem jur\u00eddica ou instituir regimes jur\u00eddicos in\u00e9ditos; (ii) a corretagem de im\u00f3veis refere-se exclusivamente \u00e0 intermedia\u00e7\u00e3o de transa\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias, n\u00e3o abrangendo valores mobili\u00e1rios, ativos virtuais em geral ou ativos virtuais representativos de bens im\u00f3veis; (iii) h\u00e1 infring\u00eancia ao regime jur\u00eddico constitucional dos servi\u00e7os extrajudiciais e usurpa\u00e7\u00e3o \u00e0 compet\u00eancia do Conselho Nacional de Justi\u00e7a (CNJ); (iv) muitos de seus dispositivos n\u00e3o possuem respaldo legal e afrontam normas prim\u00e1rias como o C\u00f3digo Civil e a Lei de Registros P\u00fablicos; e (v) a resolu\u00e7\u00e3o cria regimes paralelos de titularidade registral, representa\u00e7\u00e3o digital de direitos reais e constitui\u00e7\u00e3o de garantias sobre tokens, violando princ\u00edpios estruturantes do Direito Civil brasileiro e gerando riscos de nulidade por simula\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/p>\n\n<p>Aqueles que defendem a tokeniza\u00e7\u00e3o de ativos imobili\u00e1rios afirmam que se trata de uma importante ferramenta \u00e0 democratiza\u00e7\u00e3o do mercado imobili\u00e1rio, pois permite a aquisi\u00e7\u00e3o \u00e1gil e desburocratizada de direitos sobre um im\u00f3vel, e \u00e0 expans\u00e3o da utiliza\u00e7\u00e3o de <em>smart contracts<\/em> no setor imobili\u00e1rio, os quais permitem a automatiza\u00e7\u00e3o do cumprimento de presta\u00e7\u00f5es acordadas. Alegam, ainda, que a tokeniza\u00e7\u00e3o garante cognoscibilidade e transpar\u00eancia das informa\u00e7\u00f5es, pelo armazenamento em sistema <em>blockchain<\/em>, simplifica\u00e7\u00e3o das garantias e seguran\u00e7a da informa\u00e7\u00e3o.\u00a0<\/p>\n\n<p>Por outro lado, o CPRI\/IRIB, em abril de 2025, j\u00e1 havia alertado no parecer \u201cTokeniza\u00e7\u00e3o e controle dos direitos reais imobili\u00e1rios\u201d que (i) a agilidade nas transa\u00e7\u00f5es apenas ocorreria se flexibilizados requisitos para a constitui\u00e7\u00e3o e transfer\u00eancia de direitos reais, (ii) que o sistema atual j\u00e1 apresenta mecanismos de seguran\u00e7a da informa\u00e7\u00e3o, (iii) que o sistema em <em>blockchain<\/em>, em raz\u00e3o da sua imutabilidade, causaria problemas em caso de revers\u00e3o, inefic\u00e1cia ou cancelamento de atos registrais determinados pelo Poder Judici\u00e1rio. Assim, concluiu que a tokeniza\u00e7\u00e3o poderia levar \u00e0 anula\u00e7\u00e3o em massa de transa\u00e7\u00f5es (ante a impossibilidade de aferi\u00e7\u00e3o da vontade real dos participantes do neg\u00f3cio jur\u00eddico, atualmente analisada pelo tabeli\u00e3o de notas), ao surgimento de inconsist\u00eancias nas informa\u00e7\u00f5es dispostas em sistemas paralelos (Registral e tokenizado) e \u00e0 redu\u00e7\u00e3o da seguran\u00e7a jur\u00eddica.\u00a0<\/p>\n\n<p>A regulamenta\u00e7\u00e3o da tokeniza\u00e7\u00e3o de ativos imobili\u00e1rios pelo COFECI e as cr\u00edticas t\u00e9cnicas apresentadas pelo IRIB evidenciam que o tema ainda est\u00e1 em constru\u00e7\u00e3o no cen\u00e1rio jur\u00eddico brasileiro.\u202fDiante disso, \u00e9 essencial que os agentes do setor, especialmente construtoras, incorporadoras e investidores, acompanhem de perto os desdobramentos normativos e busquem assessoria jur\u00eddica especializada para avaliar riscos e oportunidades com seguran\u00e7a.\u00a0<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Por Eduardo Cramer Ono\u00a0 No dia 15 de agosto de 2025, o Conselho Federal dos Corretores de Im\u00f3veis (COFECI) publicou 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