{"id":6655,"date":"2025-10-30T11:53:49","date_gmt":"2025-10-30T14:53:49","guid":{"rendered":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/?p=6655"},"modified":"2025-10-30T11:53:55","modified_gmt":"2025-10-30T14:53:55","slug":"adjudicacao-compulsoria-inversa-uma-solucao-para-a-regularizacao-da-titularidade-de-imoveis-pelo-promitente-vendedor","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/marinsbertoldi.com.br\/en\/adjudicacao-compulsoria-inversa-uma-solucao-para-a-regularizacao-da-titularidade-de-imoveis-pelo-promitente-vendedor\/","title":{"rendered":"Adjudica\u00e7\u00e3o Compuls\u00f3ria Inversa: uma solu\u00e7\u00e3o para a regulariza\u00e7\u00e3o da titularidade de im\u00f3veis pelo promitente vendedor.\u00a0"},"content":{"rendered":"\n

Por Eduardo Cramer Ono<\/strong>\u00a0e Andr\u00e9 Ferronato Girelli<\/strong><\/p>\n\n\n\n

A regulariza\u00e7\u00e3o registral de im\u00f3veis \u00e9 uma etapa essencial para garantir a seguran\u00e7a jur\u00eddica de qualquer opera\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria. No entanto, \u00e9 relativamente comum que, ap\u00f3s a assinatura de um compromisso ou de uma promessa de compra e venda, o contrato definitivo n\u00e3o seja formalizado.  <\/p>\n\n\n\n

Isso pode ocorrer por diversos motivos, como o falecimento de uma das partes, a recusa ou desinteresse em assinar o documento definitivo e a n\u00e3o localiza\u00e7\u00e3o dos envolvidos. <\/p>\n\n\n\n

Embora pare\u00e7a contradizer a m\u00e1xima \u201cquem n\u00e3o registra n\u00e3o \u00e9 dono\u201d, h\u00e1 situa\u00e7\u00f5es em que o pr\u00f3prio adquirente evita a formaliza\u00e7\u00e3o do contrato definitivo. Essa pr\u00e1tica, embora incomum em transa\u00e7\u00f5es individuais, pode ocorrer com certa frequ\u00eancia em opera\u00e7\u00f5es envolvendo grandes incorporadoras e construtoras. <\/p>\n\n\n\n

H\u00e1 diversas motiva\u00e7\u00f5es poss\u00edveis para esse comportamento, que podem envolver at\u00e9 mesmo o desconhecimento ou a desconsidera\u00e7\u00e3o da necessidade de registro para transmiss\u00e3o da propriedade.  <\/p>\n\n\n\n

Esse desinteresse pode ser utilizado tamb\u00e9m como uma estrat\u00e9gia de oculta\u00e7\u00e3o patrimonial, j\u00e1 que, ao manter o im\u00f3vel registrado no nome de uma grande incorporadora ou construtora, o comprador evita alardear a sua titularidade sobre um im\u00f3vel pass\u00edvel de penhora e constri\u00e7\u00e3o aos seus credores. <\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, a lavratura da escritura p\u00fablica de compra e venda pode implicar custos elevados com emolumentos e com o ITBI, o que pode desestimul\u00e1-lo a concluir o processo de transmiss\u00e3o da titularidade do im\u00f3vel adquirido. <\/p>\n\n\n\n

Apesar de parecer uma situa\u00e7\u00e3o inofensiva, para a incorporadora, na realidade, manter o im\u00f3vel em seu nome pode gerar s\u00e9rios preju\u00edzos. <\/p>\n\n\n\n

Primeiramente, o promitente vendedor responde solidariamente pelo d\u00e9bito de IPTU, j\u00e1 que o art. 34 do C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional (CTN) considera contribuintes desse imposto o propriet\u00e1rio do im\u00f3vel (caso do promitente vendedor), o seu possuidor a qualquer t\u00edtulo (caso do promitente comprador) ou o titular do seu dom\u00ednio \u00fatil (REsp n\u00ba 1.978.780\/SP). <\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, o promitente vendedor tamb\u00e9m pode ser responsabilizado por d\u00e9bitos condominiais, ainda que o promitente comprador j\u00e1 tenha tomado a posse do im\u00f3vel (Tema\/STJ n\u00ba 886 e REsp n\u00ba 1.442.840\/PR). <\/p>\n\n\n\n

Ainda, considerando o entendimento de que as obriga\u00e7\u00f5es ambientais possuem natureza propter rem<\/em>, a prorroga\u00e7\u00e3o da transmiss\u00e3o da titularidade formal prolonga o risco de responsabiliza\u00e7\u00e3o civil do promitente vendedor que se conserva na posi\u00e7\u00e3o de propriet\u00e1rio registral do im\u00f3vel compromissado \u00e0 venda (S\u00famula n\u00ba 623\/STJ). <\/p>\n\n\n\n

Por fim, danos decorrentes do im\u00f3vel tamb\u00e9m podem ser imputados ao promitente vendedor e negocia\u00e7\u00f5es comerciais futuras podem ser prejudicadas pela irregularidade registral. <\/p>\n\n\n\n

Para evitar esses riscos, \u00e9 fundamental que o promitente vendedor promova a formaliza\u00e7\u00e3o do contrato definitivo e acompanhe seu registro no cart\u00f3rio competente. Quando o adquirente se recusa a assinar, \u00e9 poss\u00edvel recorrer \u00e0 adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria inversa, procedimento que permite substituir judicial ou extrajudicialmente a vontade do comprador em receber a titularidade do im\u00f3vel. <\/p>\n\n\n\n

Esse mecanismo pode ser utilizado desde que o contrato preliminar seja irretrat\u00e1vel (ou seja, n\u00e3o admita arrependimento), o pre\u00e7o esteja integralmente quitado e de que n\u00e3o haja falhas na cadeia dominial do im\u00f3vel. <\/p>\n\n\n\n

Os procedimentos extrajudicial e judicial possuem vantagens e desvantagens, que dever\u00e3o ser sopesadas pelo interessado. <\/p>\n\n\n\n

De um lado, o procedimento extrajudicial, embora mais c\u00e9lere e, em regra, menos oneroso, exige a elabora\u00e7\u00e3o de ata notarial para fins de adjudica\u00e7\u00e3o compuls\u00f3ria, al\u00e9m do recolhimento do ITBI anteriormente ao registro (este tributo, normalmente, acaba sendo pago pelo promitente vendedor, a fim de viabilizar a regulariza\u00e7\u00e3o registral. <\/p>\n\n\n\n

De outro, o procedimento judicial dispensa a ata notarial, admite o suprimento de eventuais lacunas pelo magistrado e permite que a responsabilidade pelo pagamento do ITBI seja atribu\u00edda ao comprador, inclusive ap\u00f3s o registro da compra e venda.  <\/p>\n\n\n\n

Por se tratar de um procedimento t\u00e9cnico que exige a atua\u00e7\u00e3o de um advogado, incorporadoras e loteadoras que enfrentam esse tipo de situa\u00e7\u00e3o devem buscar orienta\u00e7\u00e3o jur\u00eddica especializada para garantir a regulariza\u00e7\u00e3o segura e evitar preju\u00edzos futuros. <\/p>\n\n\n\n

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