O modelo de financiamento imobiliário brasileiro sempre teve na poupança um de seus pilares. Os recursos captados por essa modalidade alimentam, via SBPE, linhas de crédito à produção e ao financiamento habitacional a custos historicamente competitivos. Ocorre que, nos últimos ciclos, o saldo da caderneta tem apresentado resgates líquidos superiores às captações, movimento associado à concorrência de investimentos com rentabilidade mais atrativa e à elevação da taxa Selic. O resultado prático é a redução da capacidade dos bancos de originar crédito imobiliário nas condições e no volume com que as empresas do setor se acostumaram.

Diante desse cenário, incorporadoras e loteadoras têm sido levadas a diversificar suas fontes de funding, recorrendo com maior frequência ao mercado de capitais, a estruturas de securitização e a linhas de crédito estruturado junto a instituições financeiras e investidores privados. Essa migração, contudo, não é indolor. É que as operações estruturadas de financiamento envolvem análise de crédito criteriosa, exigência de garantias robustas, covenants financeiros e, principalmente, um nível de diligência sobre a governança do tomador que muitas empresas do setor ainda não estão preparadas para atender.

É nesse ponto que a governança passa a influenciar diretamente a análise de crédito e condições de acesso ao funding. A avaliação do financiador não se limita à viabilidade econômica do empreendimento, alcançando também a estrutura decisória e a capacidade da empresa de produzir informações confiáveis, administrar riscos e demonstrar controles internos adequados. Nesse contexto, são relevantes a qualidade e tempestividade das demonstrações financeiras, a existência de orçamento e fluxo de caixa projetados de forma consistente, a segregação de funções entre áreas técnicas e financeiras, a definição clara de alçadas para contratação de endividamento, constituição de garantias e realização de investimentos, e a capacidade de a empresa apresentar, de forma organizada, o histórico de performance de empreendimentos anteriores.

Sob essa perspectiva, a governança corporativa funciona também como mecanismo de redução da assimetria informacional entre empresa e financiador. Estruturas decisórias claras, controles internos adequados e informações financeiras tempestivas e confiáveis permitem ao credor compreender melhor os riscos da operação, acompanhar o cumprimento das obrigações assumidas e identificar antecipadamente eventuais desvios.

Empresas familiares, em particular, enfrentam o desafio adicional de assegurar adequada segregação patrimonial e financeira entre sócios, holdings, sociedades operacionais e SPEs, evitando que relações internas do grupo comprometam a transparência necessária à análise do financiador.

A recomendação prática é clara: estruturar, com antecedência, processos formais de governança financeira e orçamentária, ainda que a empresa não esteja em processo ativo de captação. Isso inclui a padronização de relatórios gerenciais, a formalização de políticas de aprovação orçamentária, a definição de alçadas e procedimentos para aprovação de investimentos, endividamento e prestação de garantias, o estabelecimento de regras para operações com partes relacionadas e a manutenção de documentação societária e contratual organizada. Conforme o porte e a complexidade da organização, a institucionalização de conselhos ou comitês de assessoramento também pode contribuir para conferir maior consistência e previsibilidade ao processo decisório.

Empresas que chegam à mesa de negociação com esse nível de preparo tendem a obter condições mais favoráveis de prazo, taxa e garantias, além de reduzir significativamente o tempo de originação das operações.

Em um mercado no qual o funding tradicional perde fôlego, a governança bem estruturada deixa de ser diferencial e passa a ser pré-requisito. Incorporadoras e loteadoras que investirem nesse preparo estarão em posição mais sólida para negociar crédito junto a bancos privados – e para sustentar seu crescimento independentemente das oscilações do mercado de poupança.