Em dezembro de 2018, foi publicada a Lei n° 13.786, que ficou conhecida como a “Lei do Distrato Imobiliário”, a qual, dentre outras previsões importantes, estipulou a porcentagem do valor que poderá ser retido (cláusula penal) pela incorporadora nos casos de desistência do comprador.

O distrato imobiliário, para fins de incidência desta lei, é o desfazimento do negócio celebrado para a compra de um imóvel em regime de incorporação imobiliária ou loteamento.

Antes da edição da Lei do Distrato, no caso de desfazimento do negócio por vontade do comprador, ou por inadimplemento deste, havia relativo consenso no sentido de que o valor pago deveria ser restituído depois de descontadas as penalidades previstas pela quebra contratual. Todavia, o valor razoável da penalidade, não raras vezes, era objeto de divergência entre o consumidor e a incorporadora e a questão acabava sendo levada ao Poder Judiciário.

O tema era extremamente controvertido e o Judiciário estava abarrotado de ações revisionais propostas por consumidores que suscitavam a abusividade das multas ajustadas contratualmente.

A Lei do Distrato se propôs a preencher o vácuo legislativo até então existente, e nos parece que andou bem neste ponto ao estabelecer parâmetros objetivos pois a clareza de regras certamente contribuirá na estabilidade jurídica destas operações.

Em relação às incorporações imobiliárias, a regra vigente hoje é de que o comprador que desistir da compra de um imóvel negociado na planta, poderá ter retido até 50% do valor pago à incorporadora para se desfazer do negócio, caso o empreendimento esteja submetido ao regime de patrimônio de afetação (§5º do artigo 67-A, da Lei n° 4.591/64); já para os empreendimentos não submetidos ao regime de afetação, a retenção será de até 25% do valor pago (inciso II do artigo 67-A).

Tanto no caso das incorporações quanto dos loteamentos, além da retenção da cláusula penal, podem ser deduzidos os valores pagos a título de comissão de corretagem e valores decorrentes da fruição do imóvel caso a posse já tenha sido transmitida ( taxa mensal, despesas de condomínio e impostos reais).