A Reforma Tributária promulgada no final de 2023 já é uma realidade no Brasil e dentre as inúmeras alterações e novidades, o principal objetivo é a simplificação do sistema de tributação sobre o consumo, facilitando a fiscalização e evitando a sonegação fiscal.

Com base no texto aprovado, a principal modificação consiste em (i) extinção do ICMS e do ISS, que serão substituídos pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), sob responsabilidade dos estados e municípios; (ii) extinção do PIS, da COFINS e do IPI, que serão substituídos pelo CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e administrada pelo governo federal.

Um dos setores que terão grandes impactos com a Reforma Tributária, será o setor imobiliário, que atualmente conta com um grande benefício fiscal na sua tributação, o RET – Regime Especial de Incorporações Imobiliárias.

O RET foi instituído pela Lei Federal nº 10.931/04 e desde que preenchidos os requisitos constantes na legislação, concede às incorporações imobiliárias a unificação do pagamento de IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins com redução da alíquota, que atualmente são de 1% para projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social e em 4% para os demais empreendimentos.

Para fins de repartição de receita tributária o percentual de 1% (um por cento) é distribuído da seguinte forma:

• I – 0,44% (quarenta e quatro centésimos por cento) como Cofins;         
• II – 0,09% (nove centésimos por cento) como PIS/Pasep;       
• III – 0,31% (trinta e um centésimos por cento) como IRPJ; e         
• IV – 0,16% (dezesseis centésimos por cento) como CSLL. 

 O percentual de 4% (quatro por cento) é distribuído da seguinte forma:

• I – 1,71% (um inteiro e setenta e um centésimos por cento) como Cofins;             
• II – 0,37% (trinta e sete centésimos por cento) como PIS/Pasep;             
• III – 1,26% (um inteiro e vinte e seis centésimos por cento) como IRPJ; e             
• IV – 0,66% (sessenta e seis centésimos por cento) como CSLL.

Nota-se que, atualmente a estrutura de benefício fiscal para o setor imobiliário é vantajosa, tendo em vista a redução de alíquota.

Com a reforma tributária e a extinção das contribuições ao PIS e à Cofins, surge o debate sobre a necessidade de preservação do RET. Em resposta, o Projeto de Lei Complementar (PLP 68/2024), que regulamenta essa reforma, propôs mudanças na legislação do regime, removendo as referências ao PIS e à Cofins, enquanto mantém sua aplicação exclusivamente para o IRPJ e a CSLL.

O RET deixará de contar com a alíquota de 4%, anteriormente destinada ao PIS, Cofins, IRPJ e CSLL, passando a ter uma alíquota total de 1,92%, sendo 1,26% para o IRPJ e 0,66% para a CSLL. Para imóveis de interesse social, a alíquota única será reduzida para 0,47%.

Essas alterações ocorrerão a partir de 1º de janeiro de 2027, que corresponde a data de extinção do PIS e da Cofins.

Em resumo, o RET permanecerá em vigor, mas abrangerá apenas o pagamento unificado do IRPJ e da CSLL. As referências à contribuição ao PIS e à Cofins foram excluídas, uma vez que esses tributos serão substituídos pela CBS e pelo IBS, conforme regulamentado pelo PLP 68/2024, que estabelece um regime específico para bens imóveis.

Além disso, o PLP 68/2024 prevê a incidência do IBS e da CBS para as seguintes operações:

• I – alienação de bem imóvel, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo;
• II – cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais sobre bens imóveis;
• III – locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel;
• IV – serviços de administração e intermediação de bem imóvel; e
• V – serviços de construção.

Para algumas as atividades imobiliárias, o PLP 68/2024, prevê que as alíquotas do IBS e da CBS (ainda não definidas), sejam reduzidas em 40%. Já as atividades imobiliárias relativas às operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas as alíquotas em 60%.

Diante disso, é notável o setor imobiliário sofrerá mudanças significativas, que impactarão diretamente no custo tributário das empresas do ramo imobiliário e será necessário estar atento nas regulamentações para facilitar a adaptação das novas disposições. 

O tema ainda está em trâmite e poderá passar por novas alterações. Por esta razão, a equipe de Direito Tributário do Marins Bertoldi continuará acompanhando atentamente todos os desdobramentos relacionados, se colocando à disposição para sanar quaisquer dúvidas dentro de cada realidade empresarial.