O Regime Especial de Tributação aplicável às incorporadoras imobiliárias, embora não seja uma inovação legislativa, ainda merece destaque, principalmente, por ser um dos poucos benefícios fiscais que não foram suprimidos, ou pelo menos objeto de tentativa de extinção pelo governo Federal.
Destaca-se da mesma forma por ser pouco utilizado pelos incorporadores imobiliários apesar de seu efetivo impacto ser interessante. Esse regime permite ao incorporador reduzir a sua carga tributária para apenas 4% sobre o valor da venda das unidades imobiliárias construídas (no caso do Programa Minha Casa Minha Vida, a carga fiscal pode chegar a 1%). Nesse percentual, são incluídos o Imposto de Renda da Pessoa Jurídica, a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, o PIS e a COFINS.
Por outro lado, alguns requisitos são exigidos pela legislação para que o empreendedor imobiliário possa se enquadrar no regime e aproveitar a economia de impostos. O primeiro deles, e mais importante, é a constituição do patrimônio de afetação. Basicamente, consiste em isolar o empreendimento dos demais ativos da incorporadora para que esse não sofra qualquer tipo de bloqueio em caso de insolvência do incorporador. Os demais requisitos são apenas burocráticos e de controle interno. Em um cenário de incertezas, a opção pelo Regime Especial de Tributação pode ser um diferencial do ponto de vista de otimização da carga tributária.
Outro ponto de destaque na legislação tributária, que afeta diretamente o mercado imobiliário, é a recente alteração na metodologia de tributação do ganho de capital nas alienações de bens. Há alguns anos, quando o contribuinte pessoa física alienasse um imóvel, por exemplo, caso apurasse lucro na venda, tinha carga tributária de 15% sobre o resultado auferido.
Com a Lei 13.259/2016 (Conversão da Medida Provisória n° 692/2015), foram estabelecidas alíquotas distintas dependendo do valor apurado quando alienado. Assim, quando o ganho na alienação for de até R$ 5 milhões, a alíquota permanece em 15%. Sobe para 17,5% quando o ganho estiver acima desse valor e menor do que R$ 10 milhões. Será de 20% quando o ganho for superior a esse valor e inferior a R$ 30 milhões. Caso o patamar do ganho seja superior a isso, a alíquota aplicada será de 22,5%. Desde 1° de janeiro deste ano, as novas alíquotas estão em vigor.
Vale ressaltar que as regras de isenção não foram alteradas, com maior importância às que se referem à alienação de único imóvel no valor de até R$ 420 mil e a utilização do produto da venda para nova aquisição de imóvel residencial em até 180 dias.
Outro ponto que merece atenção é que desde janeiro é possível utilizar imóveis para quitação de débitos tributários (dação em pagamento). Até o ano passado, apenas era possível, quando autorizado pelo Judiciário, que o contribuinte oferecesse imóveis como garantia de eventual processo de execução fiscal. Com a novidade do artigo 4° da lei 13.259/2016, agora se pode dar o imóvel em pagamento de débitos tributários.
O que ficou “estabelecido” pela nova legislação é que o imóvel passará por uma avaliação judicial, analisando critérios de mercado, para que possa ser aceito pelo Fisco. Deverá também abranger a totalidade do débito (principal, multa e juros) assegurando-se ao devedor a possibilidade de complementação em dinheiro.
Em um ano difícil para o mercado, não raras serão as novidades, nem sempre agradáveis, em relação à área tributária.
Hugo José Sellmer, advogado especialista em Direito Tributário
Artigo publicado na edição de Abril/Maio de 2016 da Revista Imóvel Magazine
