Por Eduardo Cramer Ono
A Lei nº 13.786/2018, conhecida como “Lei dos Distratos”, introduziu importantes alterações na Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias) e na Lei nº 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) com o intuito de garantir segurança jurídica a adquirentes, especialmente em casos de resolução de contratos de compra e venda de imóveis.
Entre as principais mudanças, a lei limitou a retenção de valores pelas incorporadoras e loteadoras em caso de resolução contratual e definiu prazos para a devolução das quantias ao adquirente.
Apesar de estar em vigor há sete anos, decisões recentes do STJ reacenderam dúvidas sobre sua aplicação.
A Terceira Turma do tribunal, em julgamentos envolvendo loteamentos e relações de consumo (REsp 2.106.548/SP, REsp 2.117.412/SP, REsp 2.107.422/SP e REsp 2.111.681/SP), entendeu que a retenção promovida pela loteadora deve ser limitada a 25% do valor pago, proibiu a cobrança de taxa de fruição em lotes não edificados e determinou que a devolução seja imediata. Para justificar essa conclusão, afirmou que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevalece sobre a Lei dos Distratos, por ser mais específico, e que práticas como a retenção da integralidade dos valores pagos e a devolução parcelada ou após a conclusão da obra seriam abusivas.
Aparentemente, esse entendimento não poderia ser aplicado na íntegra às incorporações imobiliárias, que, inclusive, são submetidas a regras próprias.
Isso porque ao limitar a retenção a 25% do valor pago pelo adquirente, buscou a Terceira Turma evitar a retenção de todo o valor pago pelo adquirente, que, supostamente, contrariaria o art. 53 do CDC. Ocorre que nas incorporações imobiliárias a retenção já é limitada a percentual sobre o valor pago, sendo havendo contrariedade ao mencionado dispositivo legal. Além disso, no contexto das incorporações imobiliárias, em que se promete a entrega de coisa futura, é difícil (se não impossível) cogitar a fruição de imóvel não edificado pelo adquirente.
Por outro lado, se prevalecer a tese de que o CDC deve se sobrepor à Lei dos Distratos, incorporadoras poderão ser obrigadas a devolver valores imediatamente, o que pode impactar diretamente o fluxo de caixa e a precificação de empreendimentos. A situação se torna ainda mais complexa porque a Quarta Turma do STJ adota posição oposta, reconhecendo a Lei dos Distratos como norma especial e posterior ao CDC, e porque o entendimento da Terceira Turma parece, inclusive, ser contraditório com o Tema nº 1.095, que determina a prevalência da Lei nº 9.514/1997, que disciplina a alienação fiduciária de bens imóveis, sobre a legislação consumerista. Essa divergência gera insegurança jurídica e reforça a necessidade de atenção às novas decisões, até que o STJ uniformize o entendimento. Para empresas do setor, é hora de revisar contratos e estratégias para reduzir riscos e se preparar para possíveis mudanças.
