A controvérsia sobre a possibilidade das Loteadoras aderirem ao Regime Especial de Tributação ( RET) , ganha um novo capítulo com a publicação da Solução de Consulta Cosit n. 24/2023 ( SC 24/2023).

É que até a publicação da Solução de Consulta a Receita entendia que a atividade de parcelamento e loteamento do solo não se caracteriza como atividade de incorporação Imobiliária e portanto não poderia aderir ao RET, que é um regime especial pelo qual a receita proveniente da atividade imobiliária é tributada à alíquota única de 4%.

Agora, considerando as alterações trazidas em junho de 22 ( lei 14.382), a Receita Federal passou a reconhecer como incorporação imobiliária a atividade de alienação de lotes integrantes do desmembramento ou loteamento quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas, promovidas por uma das pessoas indicadas na lei de incorporações.

Não é uma pá de cal sobre o tema pois o Fisco entende que além do parcelamento do solo há necessidade de  conjugação de outro pré requisito para caracterizar a atividade de incorporação imobiliária, mas é sim um avanço pois reconhece a possibilidade de que o parcelamento do solo seja considerado como integrante da incorporação imobiliária, o que não admitia até então.

Abaixo a íntegra da ementa da SC 24/2023:

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. REGIME ESPECIAL DE TRIBUTAÇÃO. PARCELAMENTO DO SOLO MEDIANTE LOTEAMENTO. CONSTRUÇÃO DE UNIDADES HABITACIONAIS. ADMISSIBILIDADE DE ADESÃO. MARCO TEMPORAL.
Anteriormente a 28 de junho de 2022, data de publicação da Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022, no DOU, o parcelamento do solo mediante loteamento, per se, ainda que contratualmente vinculado à opção de construção de unidades habitacionais segundo projetos previamente aprovados pelo órgão competente, era insuficiente para caracterizar a incorporação imobiliária, para fins de adesão ao Regime Especial de Tributação (RET) instituído pelos arts. 1º a 10 da Lei nº 10.931, de 2004.
A partir de 28 de junho de 2022, o parcelamento do solo mediante loteamento caracteriza a incorporação imobiliária, para fins de adesão ao Regime Especial de Tributação (RET) instituído pelos arts. 1º a 10 da Lei nº 10.931, de 2004, desde que sejam atendidos os requisitos da legislação de regência, entre os quais se destaca a vinculação da atividade de alienação de lotes integrantes do loteamento à construção de casas isoladas ou geminadas, promovida por uma das pessoas indicadas no art. 31 da Lei nº 4.591, de 1964, ou no art. 2º-A da Lei nº 6.766, de 1979.

SOLUÇÃO DE CONSULTA PARCIALMENTE VINCULADA À SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 196, DE 5 DE AGOSTO DE 2015.
Dispositivos Legais: Lei nº 4.591, de 1964, arts. 28, parágrafo único, 29 e 68; Lei nº 6.766, de 1979, art. 2º, §§ 1º e 2º; Lei nº 10.406, de 2022 (Código Civil), art. 1.358-A; Lei nº 10.931, de 2004, arts. 1º e 4º; Lei nº 14.382, de 2022, arts. 10 e 14; Instrução Normativa RFB nº 1.435, de 2013, art. 2º, § 1º.