Por Mariana Brambilla Bertasso e Gabriela Marugal Munhoz Rodrigues
Foi publicado no Portal da Nota Fiscal Eletrônica o novo Manual de Orientação do Contribuinte – NF-e de Alienação de Bens Imóveis (NF-e ABI). Este documento inaugura o modelo nacional da Nota Fiscal Eletrônica para operações de transmissão onerosa de bens imóveis. A iniciativa decorre da implementação das normas estabelecidas pela Lei Complementar nº 214/2025 e faz parte do conjunto de adaptações necessárias ao novo sistema de tributação sobre o consumo (IBS/CBS).
A NF-e ABI é um documento fiscal eletrônico nacional, identificado pelo modelo 77, destinado a registrar operações de alienação imobiliária. O manual define arquitetura, leiaute de dados, regras de validação e eventos, com integração via Web Services aos fiscos. Embora ainda não exista uma data oficial para entrada em produção ou homologação, o padrão técnico e funcional já está definido, permitindo o planejamento antecipado de processos e sistemas.
Além de regulamentar o fluxo de emissão, o manual disciplina os eventos vinculados à NF-e ABI, como cancelamento e registro de ocorrências posteriores à emissão. Todos os eventos seguem padrão XML unificado, com assinatura digital e integração automática ao Sistema de Registro de Eventos da NF-e.
Dentre as informações necessárias para o preenchimento da NF-e, destaca-se a natureza da operação, a identificação do Emitente, do Transmitente e do Imóvel, grupos de informações de IBS e CBS, como a existência do redutor de ajuste, e detalhes de pagamento, inclusive eventual pagamento parcelado, conforme está detalhado no Anexo I do Manual.
A chave de acesso será composta por 44 caracteres, conforme definido no MOC, incluindo, entre outros, o código da UF do emitente do documento, AAMM, CNPJ ou CPF do emitente, modelo, série, número, código numérico (cNF) e dígito verificador. Adicionalmente, o MOC define a “chave natural”, subconjunto usado para unicidade, formada por UF do emitente, CNPJ ou CPF do emitente, série, número, modelo, ambiente de autorização, tipo do emitente da DCe e site.
O manual também define os padrões mínimos de comunicação e segurança, incluindo utilização de certificados digitais emitidos pela ICP-Brasil, transmissão em ambiente seguro (TLS 1.2 ou superior) e integração obrigatória via Web Services. As regras contemplam ainda a possibilidade de emissão em contingência para situações de indisponibilidade dos sistemas autorizadores, preservando a continuidade das operações imobiliárias.
A publicação do manual marca um avanço na implementação da nova sistemática fiscal, exigindo que incorporadoras, imobiliárias, construtoras e demais agentes envolvidos em operações imobiliárias revisem seus processos internos, sistemas eletrônicos e rotinas de compliance, garantindo plena adequação aos novos modelos de documentos fiscais.
A Equipe de Direito Tributário do Marins Bertoldi Advogados está à disposição para auxiliar seus clientes na interpretação das novas regras, no planejamento tributário adequado e na adoção de medidas que assegurem segurança jurídica e eficiência fiscal neste novo cenário.
