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Os reflexos da decisão do STF sobre o momento da cobrança do ITBI

Publicado em: 26 ago 2021

Em 12/02/2021, o STF – em Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1294969 com repercussão geral (Tema 1124), reafirmou o entendimento de que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) só é devido no momento do registro da propriedade imobiliária em cartório, que é quando a transferência do imóvel efetivamente ocorre no mundo jurídico.

A controvérsia se dá porque, ao regulamentar a questão do ITBI, os municípios, muitas vezes, exigem o pagamento do imposto já na escritura, especialmente para se resguardarem de que o pagamento será de fato realizado pelo contribuinte.

Além disso, os municípios atribuem a responsabilidade de exigir e fiscalizar o recolhimento do imposto aos tabeliães, sob pena de estes responderem pelo pagamento em lugar do contribuinte, passando a ser os devedores do tributo (responsabilidade tributária por transferência).

É por isso que um dos reflexos da decisão do STF, foi o ingresso por muitos tabeliães com medidas judiciais para serem isentados de exigir o recolhimento do ITBI. Em nosso entendimento, contudo, a questão não é isentar os tabeliães, mas apenas alterar o momento em que se tornam obrigados a exigir o recolhimento do tributo, ou seja, no registro do imóvel.

Alguns tabelionatos, ainda, continuam a exigir o recolhimento no momento da escritura. Nesses casos, o caminho para o contribuinte é ingressar, administrativamente, com uma representação na Corregedoria-Geral de Justiça do Estado ou, judicialmente, com um mandado de segurança.

Por outro lado, diversas Corregedorias Estaduais já têm exonerado os tabeliães da obrigação de exigir o ITBI no momento da escritura. A Corregedoria-Geral de Justiça do Estado do Paraná, por exemplo, expediu resolução (Provimento Nº 300/2021 – GC) no sentido de que o recolhimento do ITBI antes da lavratura da escritura é facultativo e que, caso o interessado opte por não recolher o ITBI previamente, o notário deverá fazer constar do título a advertência de que o direito de propriedade só se adquire mediante o registro da escritura perante o Serviço de Registro de Imóveis.

Outro reflexo da decisão do STF diz respeito ao momento de alteração do sujeito passivo do IPTU. Em alguns municípios, essa alteração é feita mediante apresentação da matrícula do registro do imóvel atualizada, em outros, essa alteração ocorre de forma automática com o pagamento do ITBI.

Ocorre que, na comercialização de imóveis na modalidade parcelada, geralmente por construtoras, em que se costuma condicionar a transferência de propriedade apenas mediante a quitação do preço, o vendedor continua como sujeito passivo dos impostos relativos ao imóvel. Ainda que se estipule em contrato que o comprador deverá assumir os referidos pagamentos, em caso de inadimplemento, o vendedor estará suscetível a inscrições em cadastros de dívida ativa.

Por isso, esse risco deverá ser administrado com cuidado para que o vendedor possa se salvaguardar de eventuais prejuízos acerca da tardia transferência da propriedade do imóvel.

Ana Cláudia Pereira Silva Lechakoski

Ana Cláudia Lechakoski iniciou sua carreira jurídica em um escritório de advocacia de pequeno porte em Curitiba – PR, atendendo clientes do varejo nas mais diversas áreas. Posteriormente, ingressou em...
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