Por Eduardo Cramer Ono
No dia 15 de agosto de 2025, o Conselho Federal dos Corretores de Imóveis (COFECI) publicou a Resolução-COFECI nº 1.551, que regulamenta a tokenização imobiliária no Brasil.
Em resumo, referida resolução estabeleceu a criação de figuras como o Token Imobiliário Digital (TID), as Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais (PITDs) – responsáveis pela segurança, resiliência, escalabilidade e disponibilidade dos sistemas que suportam as transações digitais – e os Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária (ACGIs) – entidades responsáveis por garantir a correspondência e exigibilidade dos direitos representados pelos TIDs em relação aos imóveis subjacentes.
Em que pese a medida fosse bastante esperada no setor – visto que já existem empresas que atuam com a compra e venda de imóveis registrados em blockchain, mas sem estarem baseadas em regras a respeito dessas operações –, é alvo de contestação pela Comissão do Pensamento Registral Imobiliário do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (CPRI/IRIB).
Conforme a Nota Técnica CPRI/IRIB nº 01/2025, a Resolução-COFECI nº 1.551/2025 ultrapassa os limites da competência normativa desse conselho profissional, incorre em inconstitucionalidades formais e materiais e deve ser considerada inválida em sua totalidade.
Para fundamentar tais conclusões, o CPRI/IRIB observa que (i) o COFECI possui como atribuição a regulamentação do exercício da profissão de corretor de imóveis, não lhe incumbindo inovar na ordem jurídica ou instituir regimes jurídicos inéditos; (ii) a corretagem de imóveis refere-se exclusivamente à intermediação de transações imobiliárias, não abrangendo valores mobiliários, ativos virtuais em geral ou ativos virtuais representativos de bens imóveis; (iii) há infringência ao regime jurídico constitucional dos serviços extrajudiciais e usurpação à competência do Conselho Nacional de Justiça (CNJ); (iv) muitos de seus dispositivos não possuem respaldo legal e afrontam normas primárias como o Código Civil e a Lei de Registros Públicos; e (v) a resolução cria regimes paralelos de titularidade registral, representação digital de direitos reais e constituição de garantias sobre tokens, violando princípios estruturantes do Direito Civil brasileiro e gerando riscos de nulidade por simulação.
Aqueles que defendem a tokenização de ativos imobiliários afirmam que se trata de uma importante ferramenta à democratização do mercado imobiliário, pois permite a aquisição ágil e desburocratizada de direitos sobre um imóvel, e à expansão da utilização de smart contracts no setor imobiliário, os quais permitem a automatização do cumprimento de prestações acordadas. Alegam, ainda, que a tokenização garante cognoscibilidade e transparência das informações, pelo armazenamento em sistema blockchain, simplificação das garantias e segurança da informação.
Por outro lado, o CPRI/IRIB, em abril de 2025, já havia alertado no parecer “Tokenização e controle dos direitos reais imobiliários” que (i) a agilidade nas transações apenas ocorreria se flexibilizados requisitos para a constituição e transferência de direitos reais, (ii) que o sistema atual já apresenta mecanismos de segurança da informação, (iii) que o sistema em blockchain, em razão da sua imutabilidade, causaria problemas em caso de reversão, ineficácia ou cancelamento de atos registrais determinados pelo Poder Judiciário. Assim, concluiu que a tokenização poderia levar à anulação em massa de transações (ante a impossibilidade de aferição da vontade real dos participantes do negócio jurídico, atualmente analisada pelo tabelião de notas), ao surgimento de inconsistências nas informações dispostas em sistemas paralelos (Registral e tokenizado) e à redução da segurança jurídica.
A regulamentação da tokenização de ativos imobiliários pelo COFECI e as críticas técnicas apresentadas pelo IRIB evidenciam que o tema ainda está em construção no cenário jurídico brasileiro. Diante disso, é essencial que os agentes do setor, especialmente construtoras, incorporadoras e investidores, acompanhem de perto os desdobramentos normativos e busquem assessoria jurídica especializada para avaliar riscos e oportunidades com segurança.
