Por Wiuller Carlos da Silva Leite e Beatriz Vera Chagas

Desde 13 de agosto de 2026, ficou muito mais simples descobrir se um CPF ou CNPJ tem algum vínculo com imóveis registrados no Brasil. Isso se dá por conta de o Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) ter lançado oficialmente a Pesquisa Nacional de Bens, que permite realizar uma busca simultânea nos cartórios de registro de imóveis integrados ao sistema.

A novidade faz parte do processo de digitalização dos registros de imóveis desenvolvido pelo ONR nos últimos anos, dentro da estrutura instituída pela Lei nº 13.465/2017, que atribuiu ao Operador a tarefa de unificar e informatizar o sistema de registro de imóveis. Antes dela, a chamada Pesquisa Prévia já permitia esse tipo de levantamento em pouco mais de dez estados; fora dessas localidades, a investigação precisava ser feita separadamente em cada registro de imóveis de cada município, o que tornava a busca demorada, custosa e dependente da identificação prévia dos estados em que a pessoa ou empresa investigada poderia ter algum imóvel registrado em seu nome.

A nova ferramenta amplia consideravelmente essa possibilidade. Atualmente, são 3.170 registro de imóveis disponíveis para consulta em todo o Brasil, enquanto 312 ainda não integram o sistema – o Maranhão é, por enquanto, o único estado que permanece inteiramente fora da plataforma. A pesquisa pode ser realizada de forma completa, abrangendo todos os estados disponíveis, pelo valor fixo de R$ 880,13, ou de forma direcionada, selecionando apenas alguns estados, caso em que o preço é indicado individualmente no momento da solicitação – opção interessante quando já existe alguma indicação sobre a localização das operações com os bens.

Na prática, a ferramenta pode ser útil em diferentes situações: para quem pretende adquirir um imóvel, conhecer previamente a situação patrimonial do vendedor contribui para uma análise mais cuidadosa dos riscos do negócio, já que a pesquisa pode revelar diversos vínculos imobiliários e indicar a necessidade de investigação mais aprofundada, o mesmo valendo para a celebração de sociedades, parcerias comerciais ou contratos que envolvam valores expressivos; ela também é uma aliada valiosa no mapeamento patrimonial e no planejamento imobiliário e sucessório, ajudando famílias e empresas a terem uma visão clara e centralizada dos bens registrados antes de estruturar doações, testamentos ou reorganizações societárias; e há utilidade, ainda, em projetos de incorporações e permutas, nas quais a análise prévia da situação imobiliária de proprietários, parceiros ou construtoras auxiliará na avaliação dos riscos antes da formalização do negócio.

É preciso, contudo, observar que o resultado da consulta não corresponde a uma relação atualizada dos imóveis de propriedade da pessoa investigada. O sistema cruza o CPF ou CNPJ pesquisado com o Indicador Pessoal dos cartórios e apresenta as matrículas nas quais aquele documento está vinculado, o que não significa necessariamente que a pessoa seja atualmente proprietária daquele imóvel, sendo que o vínculo pode decorrer, por exemplo, de uma propriedade anterior, de uma condição de fiador ou usufrutuário, de uma relação de locação ou da existência de um crédito garantido por direito registrado sobre o imóvel.

Assim, para confirmar a titularidade e compreender a situação jurídica da matrícula, pode ser necessário solicitar a matrícula atualizada e certidão de ônus especifica. A Pesquisa Nacional de Bens deve ser compreendida, portanto, principalmente como uma ferramenta de triagem patrimonial, que permite identificar rapidamente onde pode haver informações imobiliárias relevantes e quais matrículas merecem análise mais detalhada.

Nesse sentido, permanece sendo necessário compreender qual é o vínculo do investigado com o imóvel encontrado, e a atuação do advogado especializado continua fundamental, de forma que cabe a ele avaliar o resultado da pesquisa, identificar eventuais riscos, definir quando aprofundar a investigação e solicitar as certidões adequadas para cada situação.
A Pesquisa Nacional de Bens representa, assim, um avanço importante na etapa inicial da investigação patrimonial, vez que passa a ser realizada de forma centralizada e oferece uma visão muito mais ampla dos possíveis vínculos imobiliários de uma pessoa ou empresa. Isso não significa, entretanto, que a rapidez da pesquisa seja suficiente para garantir a segurança de uma operação; a informação obtida precisa ser analisada dentro do contexto jurídico do negócio e, quando necessário, confirmada pela documentação complementar.

No Marins Bertoldi Advogados, a equipe de Direito Imobiliário promove acompanhamento contínuo a essas operações desde a investigação patrimonial inicial até a estruturação do negócio, incluindo a solicitação e análise das certidões, a avaliação de mapeamento de bens, o acompanhamento dos riscos envolvidos em compras e vendas, incorporações, permutas e estratégias de planejamento imobiliário e sucessório.

Assim, a principal contribuição da nova ferramenta consiste em tornar mais acessível uma etapa que, anteriormente, poderia ser trabalhosa e demorada. Contudo, o verdadeiro ganho está em aliar as informações obtidas à expertise imobiliária, permitindo a tomada de decisões mais seguras e fundamentadas.