Por Wiuller Carlos da Silva Leite e Beatriz Vera Chagas

Desde 13 de agosto de 2026, tornou-se mais simples identificar se uma pessoa física ou jurídica possui vínculos com imóveis registrados no Brasil. Isso porque o Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) lançou oficialmente nessa data a Pesquisa Nacional de Bens, ferramenta que permite realizar buscas simultâneas nos cartórios de registro de imóveis integrados ao sistema.  

A novidade integra o processo de digitalização dos registros de imóveis desenvolvido pelo ONR nos últimos anos, no âmbito da estrutura instituída pela Lei nº 13.465/2017, que atribuiu ao Operador a tarefa de unificar e informatizar o sistema de registro de imóveis. Antes do lançamento dessa nova ferramenta, a chamada Pesquisa Prévia já permitia esse tipo de levantamento em pouco mais de dez estados. Nas demais localidades, porém, a investigação precisava ser realizada separadamente em cada registro de imóveis, município por município. Além de demorada e custosa, a busca dependia da identificação prévia dos estados nos quais a pessoa ou empresa investigada poderia ter algum imóvel registrado em seu nome.  

A nova ferramenta amplia consideravelmente o alcance da pesquisa. Atualmente, 3.170 registros de imóveis estão disponíveis para consulta em todo o Brasil, enquanto 312 ainda não integram o sistema. O Maranhão é, por enquanto, o único estado que permanece inteiramente fora da plataforma. A pesquisa pode abranger todos os estados disponíveis, pelo valor fixo de R$ 880,13, ou ser direcionada apenas a determinados estados, com preço indicado individualmente no momento da solicitação. Essa segunda opção pode ser especialmente útil quando já existem indícios sobre a localização dos bens ou das operações investigadas.  

Na prática, a ferramenta pode ser útil em diferentes situações. Em uma aquisição imobiliária, o conhecimento prévio da situação patrimonial do vendedor contribui para uma análise mais cuidadosa dos riscos, pois a pesquisa pode revelar vínculos imobiliários e indicar a necessidade de investigação adicional. A mesma lógica se aplica à celebração de sociedades, parcerias comerciais e contratos que envolvam valores expressivos. A ferramenta também auxilia no mapeamento patrimonial e no planejamento imobiliário e sucessório, ao oferecer a famílias e empresas uma visão centralizada dos bens registrados antes da estruturação de doações, testamentos ou reorganizações societárias. Em projetos de incorporação e permuta, por sua vez, a análise prévia da situação imobiliária de proprietários, parceiros ou construtoras contribui para a avaliação dos riscos antes da formalização do negócio.  

É preciso observar, contudo, que o resultado da consulta não corresponde a uma relação atualizada dos imóveis de propriedade da pessoa investigada. O sistema cruza o CPF ou CNPJ pesquisado com o Indicador Pessoal dos cartórios e apresenta as matrículas às quais aquele documento está vinculado. Esse vínculo não significa necessariamente que a pessoa seja a atual proprietária do imóvel: ele pode decorrer, por exemplo, de propriedade anterior, da condição de fiador ou usufrutuário, de uma relação de locação ou da existência de crédito garantido por direito registrado sobre o bem.  

Para confirmar a titularidade e compreender a situação jurídica do imóvel, pode ser necessário solicitar a matrícula atualizada e a certidão específica de ônus. A Pesquisa Nacional de Bens deve ser compreendida, portanto, sobretudo como uma ferramenta de triagem patrimonial: ela permite identificar rapidamente onde podem existir informações imobiliárias relevantes e quais matrículas exigem análise mais detalhada.  

Por isso, não basta localizar as matrículas: é necessário compreender a natureza do vínculo da pessoa investigada com cada imóvel encontrado. A atuação de advogado especializado permanece fundamental para interpretar os resultados, identificar riscos, definir a necessidade de aprofundamento da investigação e solicitar as certidões adequadas a cada situação.  

A Pesquisa Nacional de Bens representa, assim, um avanço importante na etapa inicial da investigação patrimonial, ao centralizar e oferecer uma visão mais ampla dos possíveis vínculos imobiliários de uma pessoa ou empresa. A rapidez da pesquisa, entretanto, não basta para garantir a segurança de uma operação. As informações obtidas precisam ser interpretadas à luz do contexto jurídico do negócio e, quando necessário, confirmadas por documentação complementar.  

Ao tornar a investigação patrimonial mais ágil e abrangente, a Pesquisa Nacional de Bens amplia o acesso a informações relevantes sobre os vínculos entre pessoas físicas e jurídicas a imóveis, mas não substitui a análise jurídica. É a interpretação especializada dos vínculos identificados que permite converter os resultados da consulta em decisões negociais mais seguras e fundamentadas.  

No Marins Bertoldi Advogados, a equipe de Direito Imobiliário assessora clientes em todas as etapas dessas operações, desde a investigação patrimonial inicial até a estruturação do negócio. A atuação inclui a solicitação e a análise de certidões, o mapeamento de bens e a avaliação dos riscos envolvidos em compras e vendas, incorporações, permutas e estratégias de planejamento imobiliário e sucessório.