Na data de 07/05/2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de grande impacto para o mercado imobiliário, ao decidir que a realização de locações de curta temporada (Short Stay), inferiores a 90 dias, em edifícios de destinação residencial, só é permitida quando houver prévia aprovação em assembleia condominial, por quórum de, no mínimo, dois terços dos condôminos proprietários.
No julgamento realizado, prevaleceu o entendimento de que o uso da unidade para estadias curtas, quando realizada em condomínio de perfil residencial, pode descaracterizar a destinação originalmente atribuída ao empreendimento. Para o STJ, o modo de uso da unidade e seus reflexos práticos sobre a dinâmica condominial, especialmente em temas como circulação de terceiros, segurança, controle de acesso e sossego dos moradores, devem ser compatíveis com finalidade do empreendimento.
A decisão assinalou que contratos de modelo Short Stay, como por meio de plataformas digitais como AIRBNB, não se enquadram, de forma automática como locação residencial típica, ou como hospedagem hoteleira clássica, admitindo a sua compreensão como contratos atípicos. A partir desse entendimento, o STJ concluiu que, em condomínios com destinação residencial, a prática de locação de estadias de curta duração pode representar verdadeira alteração da finalidade do imóvel, o que atrai a incidência do artigo 1.351 do Código Civil, dispositivo que exige aprovação de dois terços dos condôminos para mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Além disso, o Tribunal também baseou sua fundamentação no artigo 1.336, IV, do Código Civil, que impõe ao condômino o dever de dar à sua parte a mesma destinação que tem a edificação.
Sob a perspectiva de mercado, o precedente produz efeitos diretos sobre incorporadores e investidores. Em várias capitais e polos turísticos, há empreendimentos concebidos para públicos-alvo que contam com a possibilidade de exploração por locação no modelo Short Stay em plataformas digitais. O crescimento desse tipo de produto está ligado a um público que adquire imóveis na expectativa da rentabilidade conferida por locações de alta rotatividade, especialmente em bairros centrais, turísticos ou de forte demanda corporativa.
Para o incorporador, o julgado reforça a necessidade de coerência entre produto ofertado, publicidade, memorial de incorporação, convenção de condomínio e regimento interno. Empreendimentos concebidos com vocação econômica para o modelo Short Stay, locação flexível ou uso intensivo por plataformas digitais passam a demandar planejamento jurídico mais cuidadoso desde a estruturação inicial do projeto. Não basta que o mercado enxergue potencial de rentabilidade na curta temporada, passando agora a ser indispensável avaliar se a formatação jurídica do condomínio permite tal destinação ou se haverá necessidade de disciplina expressa, aprovada no quórum legal adequado.
Em termos práticos, isso significa que a promessa comercial de retorno associada à exploração por curta temporada não deve ser tratada como premissa automática em empreendimentos residenciais convencionais. Se o condomínio possuir destinação exclusivamente residencial e não houver autorização em assembleia de condôminos por quórum de dois terços, o investidor poderá adquirir a unidade imaginando determinado modelo de exploração econômica e, posteriormente, encontrar limitação jurídica ao seu uso, frustrando essa sua expectativa. A decisão do STJ, nesse ponto, aumenta a importância da Due Diligence prévia sobre a convenção condominial, o perfil do empreendimento e a efetiva possibilidade de aprovação da atividade pelos condôminos.
Para o investidor, o precedente também impõe revisão de premissas de aquisição. A análise de viabilidade de unidades voltadas à geração de renda por plataformas digitais passa a exigir, com ainda mais rigor, a verificação de documentos condominiais, deliberações assembleares já existentes e histórico de tolerância ou restrição a estadias de curta duração. Em outras palavras, a análise da matrícula do imóvel realizada de forma isolada, não garante que o investimento esteja seguro e alcance efetivamente o objetivo. É preciso identificar se há compatibilidade entre o uso pretendido e a destinação juridicamente admitida pelo condomínio.
O precedente também tende a repercutir em unidades já construídas cuja atividade de locação via plataforma já é rotineira. Condomínios que hoje convivem com lacunas em suas convenções ou com regras pouco claras sobre hospedagens e locações de curta duração provavelmente voltarão a discutir o tema em assembleia. Ao mesmo tempo, investidores expostos a modelos de operação já em curso, mas sem respaldo jurídico interno, podem enfrentar maior risco de questionamentos, restrições operacionais e litígios envolvendo multas, obrigação de não alugar ou limitação de acesso de hóspedes.
Há, contudo, um aspecto importante a ser destacado: a decisão não deve ser lida como proibição absoluta do uso de plataformas como AIRBNB em todo e qualquer condomínio residencial. O que o STJ afirmou é que, para que esse uso em empreendimentos residenciais, a alteração da destinação ou a autorização deve passar pela assembleia e observar o quórum qualificado de dois terços.
A exploração econômica de unidades residenciais para o modelo Short Stay deixa de ser tratada apenas como escolha individual do proprietário e passa a ser analisada à luz da função coletiva do condomínio, da destinação do edifício e do equilíbrio entre direito de propriedade, segurança e convivência condominial. Para incorporadores, isso recomenda estruturar juridicamente seus empreendimentos para a vocação do produto desde o memorial de incorporação, com previsão expressa dessa possibilidade (ou vedação), desde a primeira minuta de convenção de condomínio; para investidores, exige diligência reforçada antes da aquisição, com análise da convenção de condomínio e das deliberações condominiais posteriores como etapa anterior à formação da decisão de investimento. Para condomínios, exige governança e alinhamento entre o interesse da maioria, a ser refletida na convenção de condomínio e no regimento interno. A decisão do STJ estabelece marco relevante para o mercado imobiliário. A equipe imobiliária do Marins Bertoldi Advogados se mantém atualizada com os mais recentes assuntos e precedentes em matéria de incorporação imobiliária e restrições ao exercício de direito de propriedade, e está à disposição para prestar assistência jurídica para sua empresa.
