Os contratos de locação de lojas em shoppings centers são disciplinados pela Lei do Inquilinato, que estipula que nesses tipos de contrato prevalecem as condições livremente pactuadas entre as partes, indicando então uma maior liberdade para a contratação em relação aos outros tipos de locação de imóvel urbano.
Lojista e empreendedor, portanto, estão livres para contratar da forma que melhor atenda a seus interesses. Por outro lado, diante de fatos inesperados e que tragam para uma das partes uma desproporção abrupta quanto à obrigação assumida contratualmente, como na atual situação vivenciada em decorrência da pandemia do coronavírus, deve prevalecer a teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva, aplicável aos contratos em geral, que se dá justamente naqueles casos em que se verifica a ocorrência de algo inusitado, completamente surpreendente e que, por conta disso, faz com que o cumprimento do contrato acabe por não ser possível ou então gere a uma das partes um sacrifício desproporcional.
Essa possibilidade é facilmente percebida nessa situação de pandemia que faz com que os shoppings passem a ter uma redução drástica em sua frequência ou até seu fechamento compulsório, diante do que a necessidade de repactuação dos encargos contratuais torna-se absolutamente necessária.
Em primeiro lugar deve-se registrar que, se mantido aberto o shopping, mas com frequência reduzida em decorrência da recomendação geral para que as pessoas se mantenham em suas casas e evitem a frequência em local público, as lojas podem sofrer restrições diferentes a depender do ramo da atividade desenvolvida. Por exemplo, as farmácias e supermercados provavelmente serão menos afetados que as lojas de malas, as lojas de câmbio, cinemas e os restaurantes ou lanchonetes. Para cada loja, portanto, caberá uma análise específica quanto ao impacto que a crise causou ao negócio para se dimensionar a possibilidade de redução dos valores contratualmente estipulados.
Por outro lado, em caso de fechamento do shopping, encontraremos uma situação equânime entre todos os lojistas que, diante disso, deverão ter um tratamento igualmente equânime.
Registre-se ainda que devemos separar os encargos contratuais entre aqueles que são relacionados com a ocupação propriamente dita com aqueles que se tratam de custos variáveis imputados exclusivamente ao lojista. Os primeiros são o valor da locação propriamente dita, eventual taxa de condomínio, fundo de publicidade etc. e os demais são as despesas com água, luz e demais facilidades que podem ser aquilatadas com precisão diante da utilização específica do lojista.
Os encargos contratuais relacionados com a ocupação, que digam respeito ao período em que se detecta a redução do faturamento, ou até mesmo a sua suspensão total, é que deverão ser renegociados entre o empreendedor e o lojista, de forma a que esse ônus seja distribuído entre as partes na proporção de suas respectivas capacidades econômico-financeiras e exposição ao risco.
Quanto aos encargos contratuais relacionados com custos variáveis estes, obviamente, não poderão ser compartilhados, mas sim arcados exclusivamente pelo lojista.
EQUIPE DE DIREITO CONTRATUAL
Marcelo M. Bertoldi
Gustavo Pires Ribeiro
