Antes de ser previsto no art. 51 e seguintes da Lei nº 8.245/1991, o direito à renovação da locação comercial já se encontrava previsto no Decreto nº 24.150/1934, conhecido como “Lei de Luvas”. O intuito de tal direito sempre foi o de proteger a manutenção das atividades do locatário no ponto comercial e impedir cobranças indevidas pelo locador, protegendo-se, assim, o fundo de comércio, comumente vinculado ao conceito de clientela.

Justamente em razão dessa vinculação entre os conceitos de fundo de comércio, protegido pelo direito à renovação, e clientela, abriu-se espaço para o seguintes questionamento judicial: se o direito à ação renovatória visa proteger o fundo de comércio, ele serviria também para assegurar a manutenção de locações de imóveis que não atendem diretamente a clientela, como, por exemplo, galpões locados para a instalação de fábricas e depósitos?

Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a resposta a essa pergunta é positiva. Ao julgar o REsp 1.790.074-SP, a Terceira Turma do STJ anulou acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que havia reconhecido que as Estações Rádio Base (ERBs) não se enquadram no conceito de fundo de comércio. Conforme decidiu o Tribunal, “o cabimento da ação renovatória não está adstrito ao imóvel para onde converge a clientela, mas se irradia para todos os imóveis locados com o fim de promover o pleno desenvolvimento da atividade empresarial, porque, ao fim e ao cabo, contribuem para a manutenção ou crescimento da clientela”.

Inclusive, ao julgar o REsp 1.872.262-DF, a Terceira Turma do STJ complementou o entendimento firmado naquela oportunidade, consignando que o local destinado à instalação de ERBs configura fundo de comércio a ser tutelado pela ação renovatória.

Ainda que tais decisões tenham sido voltadas a ERBs, os motivos apontados pelo STJ parecem poder ser aplicados para manutenção de relações locatícias baseadas em outros imóveis para os quais não convirja clientela, afinal, o que se buscou defender nos citados julgados não foi a valorização decorrente da clientela desenvolvida, mas a importância do imóvel locado à atividade desenvolvida pela locatária.

E é importante notar que ainda que o contrato estipule a renúncia ao direito de renovação, se essa disposição for submetida ao Poder Judiciário, provavelmente será reconhecida nula, com fundamento no art. 45 da Lei nº 8.245/1991, que somente excepciona o direito à renovação nas locações em shopping centers e nos contratos built to suit.

Assim, o direito à renovação contratual é questão estratégica para locatários, pois lhes confere segurança para os investimentos realizados nos imóveis e para a continuidade de suas operações, e, para locadores, é uma questão que exige planejamento cuidadoso que impacta sobremaneira a gestão de seus ativos. A melhor abordagem para ambas as partes é a busca por contratos claros e bem estruturados, que equilibrem interesses e ofereçam previsibilidade. Uma assessoria jurídica especializada é fundamental para construir acordos sólidos, que mitiguem riscos e fortaleçam as relações comerciais no longo prazo.