O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é devido ao Município em que se localiza o Imóvel e, em relação a este tema, existe uma controvérsia antiga entre contribuintes e Municípios sobre qual deve ser o valor utilizado na base de cálculo do imposto.  Há Municípios que instituíram critérios próprios de avaliação dos imóveis e utilizam a sua tabela de valores como referência para a base de cálculo do imposto, caso isso signifique a possibilidade de utilizar base de cálculo em valor superior ao valor da negociação efetivamente realizada.

O tema chegou ao Superior Tribunal de Justiça, que proferiu importante decisão sobre o tema. Em julgamento (REsp 1.937.821/SP) ficou definido que, o cálculo do ITBI deve ter como base de cálculo o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado.

A decisão também impossibilitou o uso de valores de referência estabelecidos unilateralmente por parte dos municípios como base de cálculo, tendo em vista que essa escolha menosprezaria as especificidades do imóvel e de sua transação e utilizaria apenas um valor estimativo de mercado. Segundo análise da Advogada Ana Carolina: “Essa é uma prática controvertida pois impõe ao contribuinte o ônus de arcar com valor de imposto arbitrado unilateralmente e que pode estar em dissonância com o negócio efetivamente realizado.”

Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113),  foram estabelecidas três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Em que pese o STJ ter decidido que os municípios não poderão arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI, essa é uma prática bastante comum e é importante estarmos monitorando a adequação dos Municípios aos termos do julgamento, de forma que se passe a utilizar exclusivamente o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado como referência para o cálculo do imposto.