Por Eduardo Cramer Ono e André Ferronato Girelli

A regularização registral de imóveis é uma etapa essencial para garantir a segurança jurídica de qualquer operação imobiliária. No entanto, é relativamente comum que, após a assinatura de um compromisso ou de uma promessa de compra e venda, o contrato definitivo não seja formalizado.  

Isso pode ocorrer por diversos motivos, como o falecimento de uma das partes, a recusa ou desinteresse em assinar o documento definitivo e a não localização dos envolvidos. 

Embora pareça contradizer a máxima “quem não registra não é dono”, há situações em que o próprio adquirente evita a formalização do contrato definitivo. Essa prática, embora incomum em transações individuais, pode ocorrer com certa frequência em operações envolvendo grandes incorporadoras e construtoras. 

Há diversas motivações possíveis para esse comportamento, que podem envolver até mesmo o desconhecimento ou a desconsideração da necessidade de registro para transmissão da propriedade.  

Esse desinteresse pode ser utilizado também como uma estratégia de ocultação patrimonial, já que, ao manter o imóvel registrado no nome de uma grande incorporadora ou construtora, o comprador evita alardear a sua titularidade sobre um imóvel passível de penhora e constrição aos seus credores. 

Além disso, a lavratura da escritura pública de compra e venda pode implicar custos elevados com emolumentos e com o ITBI, o que pode desestimulá-lo a concluir o processo de transmissão da titularidade do imóvel adquirido. 

Apesar de parecer uma situação inofensiva, para a incorporadora, na realidade, manter o imóvel em seu nome pode gerar sérios prejuízos. 

Primeiramente, o promitente vendedor responde solidariamente pelo débito de IPTU, já que o art. 34 do Código Tributário Nacional (CTN) considera contribuintes desse imposto o proprietário do imóvel (caso do promitente vendedor), o seu possuidor a qualquer título (caso do promitente comprador) ou o titular do seu domínio útil (REsp nº 1.978.780/SP). 

Além disso, o promitente vendedor também pode ser responsabilizado por débitos condominiais, ainda que o promitente comprador já tenha tomado a posse do imóvel (Tema/STJ nº 886 e REsp nº 1.442.840/PR). 

Ainda, considerando o entendimento de que as obrigações ambientais possuem natureza propter rem, a prorrogação da transmissão da titularidade formal prolonga o risco de responsabilização civil do promitente vendedor que se conserva na posição de proprietário registral do imóvel compromissado à venda (Súmula nº 623/STJ). 

Por fim, danos decorrentes do imóvel também podem ser imputados ao promitente vendedor e negociações comerciais futuras podem ser prejudicadas pela irregularidade registral. 

Para evitar esses riscos, é fundamental que o promitente vendedor promova a formalização do contrato definitivo e acompanhe seu registro no cartório competente. Quando o adquirente se recusa a assinar, é possível recorrer à adjudicação compulsória inversa, procedimento que permite substituir judicial ou extrajudicialmente a vontade do comprador em receber a titularidade do imóvel. 

Esse mecanismo pode ser utilizado desde que o contrato preliminar seja irretratável (ou seja, não admita arrependimento), o preço esteja integralmente quitado e de que não haja falhas na cadeia dominial do imóvel. 

Os procedimentos extrajudicial e judicial possuem vantagens e desvantagens, que deverão ser sopesadas pelo interessado. 

De um lado, o procedimento extrajudicial, embora mais célere e, em regra, menos oneroso, exige a elaboração de ata notarial para fins de adjudicação compulsória, além do recolhimento do ITBI anteriormente ao registro (este tributo, normalmente, acaba sendo pago pelo promitente vendedor, a fim de viabilizar a regularização registral. 

De outro, o procedimento judicial dispensa a ata notarial, admite o suprimento de eventuais lacunas pelo magistrado e permite que a responsabilidade pelo pagamento do ITBI seja atribuída ao comprador, inclusive após o registro da compra e venda.  

Por se tratar de um procedimento técnico que exige a atuação de um advogado, incorporadoras e loteadoras que enfrentam esse tipo de situação devem buscar orientação jurídica especializada para garantir a regularização segura e evitar prejuízos futuros.