É comum encontrar nos contratos de compra e venda de imóveis, ou mesmo em editais de leilão, a informação de que o negócio está sendo celebrado em caráter ad corpus ou ad mensuram. Mas afinal, o que essas expressões significam e quais as suas implicações para quem está comprando ou vendendo um imóvel?

A modalidade de venda ad mensuram é aquela em que as medidas do imóvel que está sendo alienado devem corresponder às estabelecidas no instrumento contratual. Se houver falta, o comprador pode exigir o complemento da área, reclamar a resolução do contrato ou o abatimento proporcional ao preço. Por outro lado, se houver excesso, e o vendedor comprovar que ignorava a medida exata da área, o comprador poderá escolher entre completar o valor ou devolver o excesso.

A lei admite uma variação de 5% na área total descrita, exceto se o comprador provar que se tivesse conhecimento da diferença não teria realizado o negócio.

Já a modalidade ad corpus é aquela em que a referência às dimensões do imóvel é feita apenas de maneira enunciativa e, portanto, não cabe qualquer reclamação a título de complemento de área ou devolução de excesso. Presume-se que o comprador adquire o imóvel conhecendo-o em sua extensão e dimensão, e que pagou o preço global pelo que viu e conheceu.

Uma discussão recorrente nos tribunais é a aquisição de vagas de garagem de em caráter ad corpus e, com a entrega do imóvel, o comprador se depara com uma metragem insuficiente para o uso que pretendia. Nesses casos, a jurisprudência tem entendido pelo afastamento da presunção da venda ad corpus, e pelo dever de indenizar o comprador, tendo em vista que a utilização do imóvel fica comprometida.

Tal exemplo demonstra que a indicação do caráter aplicável ao contrato de compra e venda não tem efeitos absolutos, podendo ser relativizada diante da finalidade de uso e natureza do imóvel alienado.

Assim, analisar as condições do negócio para estabelecer qual modalidade aplicar na elaboração do contrato é altamente relevante para definir estratégias, caso o vendedor ou o comprador queiram se resguardar de possíveis imprecisões quanto às dimensões do imóvel.

Importante destacar que a lei não exige que a indicação da modalidade esteja expressa no contrato. Nesse caso, a venda ad corpus ou ad mensuram será definida pela interpretação das cláusulas contratuais e das condições do negócio.

Por isso, é fundamental que, antes da realização do negócio, os contratos de compra e venda sejam muito bem elaborados e revisados e, caso surjam impasses, conte-se com a orientação adequada para a definição do melhor caminho a seguir.

Ana Cláudia Pereira Silva Lechakoski advogada no departamento Corporativo do Marins Bertoldi Advogados.

Lúcia de Medeiros Coutinho estagiária no departamento Corporativo do Marins Bertoldi Advogados.