Por André Ferronato Girelli e Raphael Scheffer Lima
Publicada em 18/08/2025, a Instrução Normativa RFB nº 2.275 atribui aos serviços notariais e de registros de imóveis obrigações vinculadas ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER) e ao Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), relativas a operações com bens imóveis urbanos e rurais, em consonância com a Lei Complementar nº 214 de 2025 (a chamada Lei da Reforma Tributária).
O SINTER atualmente é regulamentado pelo Decreto 11.208, de 2022 – o qual também criou o CIB, sendo que ambos passam a ter uma nova e relevante função a partir da Lei Complementar 214/2025. Cabe lembrar que esta é a primeira Instrução Normativa (de muitas que devem ser publicadas nos próximos meses) vinculada a temas que envolvem especificamente a Reforma Tributária.
A norma transforma as diretrizes gerais do Decreto nº 11.208 de 2022 em obrigações operacionais dirigidas aos serviços notariais e de registro, estabelecendo a adoção obrigatória do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) – um código de identificação único atribuído para cada bem imóvel urbano ou rural situado em território nacional – em todos os atos e registros em âmbito nacional, além de determinar a integração com o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER), para o compartilhamento eletrônico de dados e documentos relacionados a operações com imóveis com a Receita Federal do Brasil e demais administrações tributárias.
Além de criar uma base de dados unificada que integrará os dados cadastrais, geoespaciais, fiscais e jurídicos relativos aos bens imóveis rurais e urbanos situados em todo o país, a Instrução Normativa visa expressamente o compartilhamento de informações e documentos relativos aos bens imóveis registrados para fins de apuração do seu valor de referência. O envio das informações será feito de forma eletrônica e imediata após a lavratura de atos ou registros, seguindo padrão técnico estabelecido pela Receita Federal
Isto possibilitará às administrações tributárias estimar o valor de mercado de bens imóveis, atribuindo a eles um valor de referência, que será utilizado para fins de fiscalização e arbitramento da base de cálculo do IBS e da CBS em operações imobiliárias, nos termos dos arts. 13, 255 e 256 da Lei da Reforma Tributária.
A norma também estabelece um cronograma de implementação, que prevê a instalação de um grupo de trabalho interinstitucional até 25/08, o desenvolvimento de um modelo-piloto para padronização de documentos e fluxos até 25/09, a entrada em produção até 25/11 e a apresentação dos resultados e recomendações ao gestor do SINTER até 20/12.
Em caso de descumprimento das obrigações previstas na IN, o serviço notarial e/ou registral estará sujeito, observado o contraditório e a ampla defesa, a multas que poderão chegar a 1,5% do valor das transações comerciais ou das operações financeiras, sem prejuízo das sanções administrativas aplicáveis pelos órgãos de fiscalização notarial e registral.
A utilização de valores de referência é um tema bastante polêmico quando falamos da Reforma Tributária, especificamente do seu impacto para o setor imobiliário. A Instrução Normativa vem na contramão da jurisprudência atual do Superior Tribunal de Justiça em assuntos correlatos, que tende a prestigiar a autonomia privada para a apuração da base de cálculo dos tributos incidentes em operações imobiliárias. A partir da publicação desta Instrução Normativa, no entanto, é possível avaliar a operacionalização da sua implementação e as fontes de informação que sustentarão esta nova prática.
A equipe de Imobiliário e Direito Tributário do Marins Bertoldi está acompanhando os desdobramentos e implementações da Reforma Tributária e permanece à disposição para auxiliar em quaisquer dúvidas ou orientações, com que assim as empresas possam ter uma maior segurança diante da transição.
