A Lei nº 14.711/2023, também referida como Marco Legal das Garantias, alterou regras dos leilões de imóveis dados em garantia sob regime de alienação fiduciária, tema originariamente regulado na Lei 9.514/97.
A sistemática vigente é de que, no caso de inadimplência do devedor não purgada no prazo de 30 dias a contar do recebimento de notificação com esta finalidade específica, iniciam-se os atos de expropriação do bem: inicialmente a propriedade é consolidada em nome do credor e na sequência, o bem deve ser enviado a leilão.
A previsão é que sejam realizadas duas praças. No primeiro leilão, o valor mínimo para arrematação é o valor de avaliação do imóvel. Caso não seja arrematado, agenda-se segunda praça e, nesta, será aceito o maior lance oferecido, contanto que seja igual ou superior ao valor da dívida, incluindo despesas, tais quais despesas com cartórios e tributos. Não ocorrendo o arremate por este valor, a dívida será considerada extinta, com quitação recíproca, investindo-se o credor da livre disponibilidade.
As novidades trazidas pelo Marco Legal das Garantias atendem demanda dos credores e preveem que:
- No 2º leilão, não havendo lance que alcance o valor da dívida, poderá o credor aceitar lance igual a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem. (art. 27, § 2º, da Lei 9.514/97);
- Caso o valor arrecadado em leilão venha a ser insuficiente para a quitação do total da dívida, o devedor continuará obrigado pelo saldo remanescente perante credor (art. 27, § 5º-A, da Lei 9.514/97).
Entretanto, vale ressaltar que tais disposições não se aplicam aos consórcios, cujo sistema é tratado em lei específica.
Por Ana Carolina Almeida Ribeiro e Roger Francisco Ribas Pinto
