Algumas das alterações do novo Código de Processo Civil (NCPC), conjunto de normas que regula o procedimento das ações judiciais em trâmite no Poder Judiciário, impactam as relações condominiais.
Primeiro ponto: Quando um condômino é réu numa ação, a citação – ato pelo qual ele é chamado no processo –, quando enviada pelo correio, é considerada válida se a carta foi recebida pelo porteiro. Assim, a fim de evitar a atribuição de responsabilidade ao condomínio, é necessário um cadastro atualizado dos residentes das unidades e que se assegure que a citação recebida pelo porteiro seja entregue ao seu destinatário.
Segundo ponto: Em algumas situações em que o nome do proprietário não está atualizado na matrícula do imóvel, na ação proposta pelo condomínio visando a cobrança de taxas condominiais, eventualmente pode haver um equívoco na indicação do réu. Anteriormente, ao tomar ciência da ação, o réu apresentava defesa, alegando a sua ilegitimidade pelo pagamento dos valores. Muitas vezes, após todos os trâmites da ação, no final, reconhecida a ilegitimidade, uma nova ação tinha que ser proposta em face do real proprietário do imóvel. O resultado poderia demorar anos. O NCPC simplificou o procedimento. Se o réu indicado na ação, após citado, informar que não é o real proprietário do imóvel e por isso é parte ilegítima, de imediato o condomínio poderá fazer a retificação.
Por fim, terceiro ponto e certamente o de maior impacto para os condomínios diz respeito à alteração da forma (rito) de cobrança das taxas condominiais, pelo fato de elas terem sido incluídas no rol de títulos executivos extrajudiciais. Antes, o crédito tinha que primeiramente ser reconhecido e declarado pelo Juiz para depois o devedor ser intimado a pagar. Hoje, justamente por ser um título executivo, já se considera como líquido, certo e exigível o débito de condomínio e por isso, o processo se inicia com a citação do devedor para pagar, sob pena de expropriação de bens. Ainda que seja assegurado o direito do condômino se defender, se o Juiz entender que não é o caso de suspender a execução, ela prosseguirá de forma regular.
Apesar de se ter que aguardar a prática de cada ato processual, como não há mais a necessidade de primeiro discutir se o condômino deve ou não e qual é o valor devido, a expectativa é que se abrevie o tempo de duração do processo.
Há também um benefício para o condômino que, após ser citado, quiser realizar o pagamento do débito. Os honorários arbitrados pelo Juiz serão reduzidos em 50% e ele poderá fazer o depósito de 30% do valor do débito, parcelando a diferença em seis vezes.
O processo judicial é o meio pelo qual as partes buscam a tutela dos seus direitos e ainda que as alterações produzidas pelo NCPC afetem diretamente os operadores do direito, seus efeitos alcançam o cidadão comum. Nesse sentido, como a atribuição de natureza de título executivo extrajudicial às taxas condominiais visa agilizar o recebimento do crédito, quem sabe esse seja um incentivo para o cumprimento dessas obrigações.
Vanessa Lois, advogada especialista em Direito Comercial do Marins Bertoldi Advogados Associados
