A incerteza em relação à manutenção do contrato de locação até o prazo final estabelecido entre as partes e a insegurança quanto ao direito de preferência na compra do imóvel locado são problemas enfrentados pelos locatários de imóveis por prazo determinado. Isso porque, muitas vezes, os locadores e/ou terceiros adquirentes não agem conforme a lei e o próprio contrato. Tais dificuldades podem ser prevenidas com cuidados tomados durante e após a contratação.
O direito de preferência é concedido ao locatário por lei e não necessita de previsão contratual para ser exercido. É dever do locador notificar o locatário sobre a intenção de vender o imóvel locado, proporcionando a ele a chance de aquisição do bem nas mesmas condições dos demais interessados.
Todavia, para que a norma seja eficaz, o contrato de locação deve ser averbado na matrícula do imóvel. A lei determina que, em caso de alienação do imóvel locado sem que seja respeitado o direito de preferência do locatário, ele poderá pedir ao locador/alienante indenização por perdas e danos ou requerer a permanência no imóvel. Porém, a última alternativa só é possível se o pedido for feito até seis meses a partir do registro da alienação no cartório de imóveis; se o locatário efetuar o depósito do preço e demais despesas do ato de transferência; e se o contrato de locação estiver averbado na matrícula do imóvel pelo menos 30 dias antes da alienação.
Já quanto à manutenção do contrato de locação no caso de alienação do imóvel a terceiro, o adquirente não poderá exercer a denúncia quando, cumulativamente: o respectivo contrato possuir prazo determinado; houver cláusula prevendo a vigência do contrato em caso de alienação; e o contrato estiver averbado na matrícula do imóvel locado. Observados esses requisitos, o comprador será obrigado a cumprir com o prazo da locação até o seu vencimento.
Por isso, logo após a assinatura do contrato de locação é recomendável que o locatário vá ao Registro de Imóveis onde está registrada a matrícula do imóvel locado e solicite os atos registrais cabíveis.
Vale o alerta de que o locatário pode encontrar dificuldades na execução do procedimento por situações como a ausência de regularização da matrícula perante o Registro de Imóveis. Nesse caso, após o protocolo do pedido de averbação, o cartório conferirá o título e fixará as exigências necessárias à regularização da matrícula para, depois do cumprimento das exigências, efetuar a averbação do contrato de locação. Muitas vezes, o cumprimento de tais exigências não está a cargo do locatário, por se tratarem de responsabilidades específicas do proprietário do imóvel, como a complementação da área do imóvel e a retificação de dados pessoais.
Para garantir suas prerrogativas o locatário pode usar a prenotação, anotação prévia do título apresentado perante a Serventia para fins de divulgação e garantia de direitos.
O requerimento de averbação da locação é protocolizado em livro próprio, gerando uma prenotação na matrícula com validade de 30 dias. Ela garantirá a ordem de preferência estabelecida pela lei e tornará pública a relação contratual. Após esse período, o locatário pode solicitar nova prenotação do contrato de locação e seguir com a rotina de renovação mensal das prenotações até o cumprimento das exigências apontadas pelo Registro de Imóveis.
Assim, uma vez informados sobre os métodos garantidores de seus direitos, os locatários estarão aptos a diligenciar por uma relação contratual mais segura.
Artigo publicado pela Revista Imóvel Magazine, edição de Junho/Julho.
