A Lei nº 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, promoveu relevantes alterações no regime jurídico do crédito e das garantias no Brasil, com o declarado objetivo de conferir maior eficiência, previsibilidade e segurança jurídica às operações de financiamento.

Desde sua entrada em vigor, contudo, o novo diploma vem sendo citado em alguns julgados como fundamento para reconhecer a invalidade de arrematações de imóveis realizadas por valor inferior à metade do seu valor de avaliação, entendimento este que tende a irradiar efeitos também para execuções hipotecárias, ante o disposto no art. 9º, § 6º, da Lei nº 14.711/2023.

No julgamento do REsp nº 2.096.465, a Terceira Turma afirmou que “a partir da vigência da Lei nº 14.711/2023, não há mais dúvidas de que, em segundo leilão, não pode ser aceito lance inferior à metade do valor de avaliação do bem, ainda que superior ao valor da dívida (acrescido das demais despesas), à semelhança da disposição contida no art. 891 do CPC/2015”. Segundo o colegiado, um dos propósitos da inovação legislativa teria sido justamente encerrar a controvérsia acerca da possibilidade de aplicação, à alienação fiduciária de bens imóveis, de normas que vedam a alienação por preço vil, objetivo que teria sido alcançado com a nova redação conferida ao § 2º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997.

A depender das circunstâncias do caso concreto, o entendimento jurisprudencial acima pode elevar o valor mínimo de venda dos imóveis em segundo leilão elevando as chances de frustrar a arrematação. Como consequência, os bens não arrematados passarão a integrar definitivamente o patrimônio do credor fiduciário, ficando este responsável pelas dívidas propter rem e demais custos inerentes à propriedade.

No caso de incorporadoras que financiam o saldo de contratos de compra e venda, mediante a constituição de alienação fiduciária, o entendimento jurisprudencial tem impacto significativo, já que menos imóveis serão arrematados e passarão a integrar o seu estoque, gerando custos e pressionando a redução dos preços. Além disso, para incorporadores e para o mercado em geral, eleva-se o risco da concessão de crédito, o que também pode conduzir ao aumento da taxa de juros, impactando todo o mercado imobiliário.

Mas “há luz no fim do túnel”. Isso porque, a leitura sistemática da legislação, permite conclusão diversa daquela adotada pelo STJ.

Inicialmente, é importante destacar que a Lei nº 14.711/2023 instituiu regramento específico para a execução da garantia fiduciária em financiamentos destinados à aquisição ou à construção de imóvel residencial. Nessa hipótese, o art. 26-A, § 3º, da Lei nº 9.514/1997, passou a estabelecer que, no segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária mais antiga vigente sobre o bem, acrescido das despesas, prêmios de seguro, encargos legais, tributos e contribuições condominiais.

Por outro lado, ao disciplinar a execução da alienação fiduciária em outras espécies de operações, o art. 27, § 2º, da Lei nº 9.514/1997, estabeleceu que “no segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor integral da dívida garantida pela alienação fiduciária, das despesas, inclusive emolumentos cartorários, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais, podendo, caso não haja lance que alcance referido valor, ser aceito pelo credor fiduciário, a seu exclusivo critério, lance que corresponda a, pelo menos, metade do valor de avaliação do bem”.

A redação legal, portanto, indica a concessão de uma faculdade ao credor, que poderá ser exercida apenas na hipótese de inexistência de lance que alcance o valor da dívida (acrescido de despesas e encargos), e não a imposição de um limite mínimo absoluto à arrematação. Essa interpretação é reforçada pelo § 5º-A do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, que expressamente prevê que se o produto do leilão não for suficiente para o pagamento integral da dívida, despesas e encargos, o devedor continuará obrigado pelo pagamento do saldo remanescente, podendo ser cobrado por meio de ação de execução ou pela execução das demais garantias da dívida. Se o legislador tivesse pretendido estabelecer, de forma geral, um piso mínimo de arrematação correspondente a 50% do valor de avaliação do imóvel – ainda que superior ao valor da dívida –, não haveria teoricamente hipótese para a incidência desse dispositivo.

A própria tramitação legislativa do Projeto de Lei nº 4.188/2021 (que foi convertido na Lei nº 14.711/2023) corrobora essa conclusão. A comparação entre a redação original do projeto e o texto aprovado evidencia que o Congresso Nacional deliberou por afastar a proposta que vinculava o valor mínimo de arrematação, em todas as hipóteses, à metade do valor do imóvel, optando por solução mais flexível e aderente à lógica econômica da recuperação do crédito:

Esse raciocínio já foi adotado pelo próprio STJ em outros contextos. Ao julgar o REsp nº 2.106.548-SP (citado em publicação anterior), relativo à prevalência do Código de Defesa do Consumidor sobre a Lei nº 13.786/2018 (Lei dos Distratos), a Ministra Nancy Andrighi destacou a supressão, durante o processo legislativo, de dispositivo que previa a aplicação apenas subsidiária do CDC, dando a entender que, assim, o legislador optou por assegurar a prevalência do CDC sobre a Lei dos Distratos. A mesma lógica, se aplicada ao caso ora examinado, conduziria à conclusão de que não houve intenção legislativa de impor um limite mínimo universal de 50% do valor de avaliação para todas as modalidades de execução da garantia fiduciária.

Além disso, a interpretação adotada pela Terceira Turma pode gerar consequências práticas que, paradoxalmente, prejudicam o próprio devedor fiduciante. Isso porque, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, o insucesso do segundo leilão implica a extinção da dívida, com quitação recíproca, e a consolidação da plena disponibilidade do imóvel em favor do credor fiduciário, sem obrigação de restituição de eventual valor excedente.

Um exemplo ilustra o problema: imagine-se que a dívida vencida seja de R$ 100.000,00 e que o imóvel levado a leilão esteja avaliado em R$ 1.000.000,00, sendo que, em segundo leilão, o imóvel recebe lance de R$ 400.000,00. Caso a arrematação fosse admitida, o credor fiduciário deveria entregar ao devedor a quantia excedente, de R$ 300.000,00. Contudo, em se prevalecendo o entendimento de que a arrematação não pode ocorrer por valor inferior à metade da avaliação, o segundo leilão restaria frustrado, a dívida seria considerada extinta e o credor passaria a dispor livremente do imóvel, enquanto o devedor perderia qualquer direito sobre ele, sem qualquer valor a restituir. Diante desse cenário, recomenda-se atenção redobrada por parte de agentes atuantes no mercado imobiliário e pessoas físicas e jurídicas que optem pela constituição de hipotecas e alienações fiduciárias. A evolução da jurisprudência sobre o tema deverá ser acompanhada de perto, sendo desejável a revisão e a uniformização do entendimento pelo STJ, de modo a preservar a segurança jurídica, a coerência do sistema legal e a adequada alocação de riscos nas operações regidas pela Lei nº 9.514/1997.