Por André Ferronato Girelli e Anna Claudia Wipieski
A estrutura imobiliária de um projeto raramente ocupa o centro das discussões nas fases iniciais de empreendimentos de infraestrutura. Nesse estágio, prevalecem as preocupações com aspectos regulatórios, de engenharia e com a obtenção dos recursos necessários ao desenvolvimento do empreendimento, enquanto o imóvel é frequentemente tratado como elemento acessório.
Essa abordagem, embora recorrente, revela um dos pontos mais sensíveis e silenciosamente determinantes para o sucesso ou a fragilidade do projeto, já que em setores como energia, data centers, telecomunicações, logística e ativos de suporte operacional, a aderência entre o instrumento jurídico e a lógica econômica do projeto costuma ser determinante para a sua execução eficiente.
De fato, em operações dessa natureza, o ativo imobiliário não é um fator neutro, pois influencia a obtenção de financiamento, condiciona a alocação de riscos, impacta a eficiência econômico-tributária e delimita o grau de autonomia do investidor ao longo de todo o ciclo do empreendimento. Logo, a decisão sobre como estruturá-lo, seja por aquisição da propriedade, instituição de direito de superfície ou adoção de contratos atípicos de longo prazo, como o built-to-suit, não pode ser tratada como uma questão secundária. Trata-se de uma decisão de arquitetura estratégica.
Mais do que definir titularidade, essa escolha estabelece quem controla o ativo em cenários de tensão, quem captura valor em ciclos de expansão e quem absorve os efeitos de eventuais reconfigurações societárias. Em ambientes com múltiplos stakeholders, como investidores, operadores, financiadores e proprietários do solo, a ausência de uma modelagem imobiliária consistente tende a gerar dependências indesejadas, zonas de ambiguidade e conflitos latentes que emergem justamente quando a previsibilidade é mais necessária.
A aquisição da propriedade permanece sendo a solução mais intuitiva e, em diversos casos, adequada para ativos específicos e com vocação de permanência. O principal ganho está no controle integral do ativo, com ampla previsibilidade sobre uso, expansão e constituição de garantias reais, especialmente necessárias em estruturas de financiamento mais tradicionais. Por outro lado, essa escolha frequentemente implica imobilização significativa de capital, com impactos diretos na eficiência de alocação de recursos na dinâmica de CAPEX do projeto.
É nesse ponto que decisões aparentemente conservadoras passam a competir com outras alternativas mais sofisticadas, que evitam replicar uma lógica binária entre “comprar ou alugar” e permitem construir uma solução jurídica customizada para ativos em que o controle do uso importa mais do que a titularidade do solo.
Uma opção de solução customizada é o direito de superfície, previsto no Código Civil (arts. 1.369 a 1.377) e também no Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), que permite dissociar o solo da acessão física (construção ou plantação) onde é feita a sua exploração econômica, viabilizando estruturas em que o controle operacional é preservado sem a necessidade de aquisição do terreno. Uma vez registrado na matrícula do imóvel, confere direito real ao superficiário (oponível ao proprietário e a terceiros), e possibilita disposições desvinculadas da locação tradicional, permitindo adotar uma lógica particularmente aderente a projetos estruturados que recomendem a segregação entre propriedade fundiária e operação ou nos quais investidores, operadores e proprietários do solo exerçam papéis e estejam sujeitos a riscos distintos.
Ainda assim, a utilização do direito de superfície permanece aquém do potencial. Em muitos casos, não por inadequação, mas por inércia decisória ou pela percepção equivocada de complexidade. Em um cenário que exige eficiência de capital, flexibilidade e governança, ignorar essa ferramenta pode significar a perda de vantagens competitivas relevantes.
Na mesma linha, os contratos built-to-suit, previstos na Lei do Inquilinato (art. 54-A da Lei nº 8.245/1991) permitem ao proprietário adquirir, construir ou reformar substancialmente imóvel, conforme especificações do futuro ocupante que irá explorá-lo, prevalecendo as condições livremente pactuadas entre as partes.
Sob o ponto de vista do ocupante, o modelo desloca parcela relevante do investimento imobiliário para o parceiro desenvolvedor e converte o custo de ocupação em fluxo contratual previsível, com impacto potencialmente mais aderente à lógica de OPEX ou, ao menos, de menor pressão imediata sobre CAPEX próprio. Em contrapartida, o ocupante assume compromisso contratual de longo prazo, com menor margem para saída antecipada e, usualmente, sem aptidão para oferecer o imóvel como garantia própria, já que não detém a titularidade real sobre o terreno ou sobre a construção.
Sob o ponto de vista do desenvolvedor, o modelo converte investimento imobiliário em obrigação contratual de longo prazo, conferindo previsibilidade a um fluxo financeiro mais vinculado ao retorno do investimento do que ao valor de mercado da locação, além de usualmente possibilitar a antecipação dos recebíveis, mediante securitização.
Essa escolha, contudo, exige leitura cuidadosa dos seus efeitos. A menor autonomia sobre o ativo e a rigidez contratual impõem limites que precisam ser compatibilizados com a dinâmica do setor, especialmente em projetos sujeitos a mudanças tecnológicas, regulatórias ou de mercado. O ganho de eficiência no curto prazo pode, se mal calibrado, resultar em restrições estratégicas no longo prazo.
Na prática, as estruturas mais eficientes tendem a não estarem limitadas a modelos puros. Combinações entre propriedade, direito de superfície e veículos societários específicos, como SPEs imobiliárias, têm se mostrado particularmente eficazes para endereçar governança, segregação de riscos e otimização financeira. Esses arranjos permitem não apenas viabilizar o projeto, mas prepará-lo para eventos futuros, como captação, entrada de novos investidores, desinvestimentos parciais ou reciclagem de capital.
Essa engenharia jurídica é particularmente útil quando há multiplicidade de investidores, exigências regulatórias específicas, necessidade de isolar passivos imobiliários ou intenção de criar ativos aptos à futura monetização, desinvestimento parcial ou reciclagem de capital. Nesses casos, o imóvel deixa de ser apenas suporte físico da operação e passa a integrar a própria arquitetura financeira do projeto.
Tratar essa decisão com a mesma atenção dispensada ao financiamento, engenharia e regulatório é, portanto, uma condição de maturidade na gestão de projetos de infraestrutura e um diferencial competitivo para as empresas e investidores que compreendem o valor estratégico do ativo imobiliário para além de sua função física.
A equipe imobiliária do Marins Bertoldi Advogados se mantém atualizada com os mais recentes assuntos em matéria de estruturação imobiliária de empreendimentos diversos, e está à disposição para prestar assistência jurídica para sua empresa.
