A Regularização Fundiária Urbana, conhecida pela sigla REURB, é o procedimento destinado a integrar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e a constituir ou reconhecer direitos reais em favor de seus ocupantes. Além de titular propriedades, a REURB se presta a enfrentar de forma coordenada irregularidades dominiais, urbanísticas, ambientais e sociais.

Prevista principalmente na Lei Federal nº 13.465/2017 e regulamentada pelo Decreto Federal nº 9.310/2018, a REURB oferece instrumentos para regularizar situações consolidadas que, embora existentes no plano fático, ainda não foram adequadamente incorporadas ao cadastro municipal ou ao Registro de Imóveis.

A ausência de regularização pode impedir financiamentos, dificultar vendas, doações, inventários, limitar o acesso a serviços públicos e gerar conflitos sobre a posse, os limites dos lotes e outros problemas relacionados à informalidade do terreno. Por isso, a regularização deve ser interpretada como processo de segurança jurídica e de organização patrimonial, e não como simples providência documental.

Quando a REURB pode ser utilizada?

A REURB pode ser utilizada para regularizar áreas que já estão ocupadas e consolidadas na prática, com moradias, ruas, acessos e, muitas vezes, serviços públicos, mas que ainda apresentam problemas jurídicos ou registrais. Essas áreas podem estar localizadas tanto em zona urbana quanto em área originalmente rural, desde que tenham características de ocupação urbana.

A regularização pode abranger, por exemplo, loteamentos não registrados, ocupações feitas de forma diferente do projeto aprovado ou imóveis que existem fisicamente, mas ainda não possuem matrícula própria.

A REURB pode alcançar toda a área ocupada ou apenas parte dela. No entanto, ela é voltada à regularização de situações já existentes e consolidadas, não podendo ser usada para criar ou aprovar novos empreendimentos, bem como para regularizar apenas um ou dois imóveis isoladamente.

Modalidades de REURB:

O art. 13 da Lei Federal nº 13.465/2017 apresenta duas modalidades:

REURB-S (Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social): aplica-se aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados pelo município. Para fins dessa classificação, o Município ou o Distrito Federal poderá estabelecer a faixa de renda familiar considerada de baixa renda, observadas as peculiaridades locais e regionais, não podendo esse limite ser superior a 5 (cinco) salários-mínimos, nos termos do art. 6º e parágrafo único do Decreto Federal nº 9.310/2018.

REURB de Interesse Específico (REURB-E): destinada aos núcleos que não se enquadram na hipótese de interesse social. Nessa modalidade, os custos dos estudos, projetos, obras, compensações e atos registrais podem ser atribuídos aos beneficiários, responsáveis pela implantação ou demais interessados, conforme a decisão municipal e os compromissos formalizados.

A classificação compete ao Município ou ao Distrito Federal e produz consequências concretas sobre custeio, responsabilidades, gratuidades e instrumentos de titulação. Não se trata, portanto, de escolha meramente formal do requerente.

Como funciona o procedimento?

Embora cada caso tenha suas particularidades, a REURB costuma seguir estas etapas:

Diagnóstico inicial: Identificação da área, dos imóveis envolvidos, dos ocupantes e das principais questões urbanísticas, ambientais e registrais.

Protocolo do pedido: Apresentação do requerimento e definição, pelo Município, da modalidade de REURB aplicável.

Elaboração do projeto: Preparação de plantas, memoriais, levantamentos e estudos técnicos necessários à regularização.

Notificações: Comunicação aos proprietários, confrontantes e demais interessados, com análise de eventuais impugnações.

Aprovação municipal: Análise e aprovação do projeto, com definição das medidas necessárias e da forma de titulação dos ocupantes.

Emissão da CRF: Expedição, pelo Município, da Certidão de Regularização Fundiária, que formaliza a aprovação da regularização.

Registro no Cartório de Imóveis: Registro da CRF, abertura das matrículas e formalização dos direitos dos ocupantes.

O Município conduz e aprova a regularização, enquanto o Registro de Imóveis formaliza seus efeitos jurídicos. A atuação coordenada entre equipe técnica, Município e cartório ajuda a evitar exigências e retrabalho no decorrer do procedimento.

Áreas ambientais ou de risco podem ser regularizadas?

A presença de área de preservação permanente, unidade de conservação de uso sustentável, área de proteção de mananciais ou setor de risco não implica, em todos os casos, impedimento automático. A regularização dependerá dos estudos técnicos exigidos pela legislação, da demonstração de melhoria das condições ambientais em relação à situação anterior e da adoção das medidas de prevenção, mitigação, compensação ou reassentamento cabíveis.

Em áreas de risco de inundação ou outros riscos especificados em lei, a parcela afetada somente poderá ser regularizada se os estudos demonstrarem a possibilidade de eliminação, correção ou administração do risco. Quando isso não for tecnicamente possível, poderá ser necessário reassentar os ocupantes, especialmente na REURB-S.

Principais benefícios da regularização:

A regularização traz mais segurança jurídica aos imóveis e aos seus ocupantes. Com a abertura de matrículas individualizadas, a titularidade e os limites de cada unidade ficam mais claros, o que ajuda a reduzir conflitos e facilita operações como compra e venda, doação, inventário e constituição de garantias.

Além disso, a regularização pode contribuir para a valorização dos imóveis, ampliar o acesso ao crédito e permitir uma melhor integração da área ao planejamento urbano, à infraestrutura e aos serviços públicos. Também favorece a atualização dos cadastros e a definição mais precisa das responsabilidades dos proprietários e do poder público.

Conclusão:

A REURB pode ser uma ferramenta muito eficiente para regularizar imóveis e áreas urbanas já consolidadas, mas documentalmente ainda irregulares, mas o sucesso do procedimento depende de um planejamento adequado desde o início.

Muitos problemas surgem quando questões importantes, como divergências nas matrículas, ausência de documentos, falhas nas notificações, áreas de risco ou dúvidas sobre a forma de titulação, são identificadas apenas nas etapas finais.

Por isso, a assessoria jurídica especializada é fundamental desde o diagnóstico inicial. O advogado especializado atua na análise da situação registral dos imóveis, na definição da estratégia de regularização, na organização da documentação, no acompanhamento de notificações e impugnações e na interlocução com o Município e o Registro de Imóveis, sempre em conjunto com os profissionais responsáveis pelas questões técnicas, urbanísticas e ambientais.

Essa atuação integrada ajuda a antecipar riscos, evitar retrabalho e definir com clareza o que será regularizado, quem será beneficiado e quais medidas serão necessárias para concluir o procedimento.

Como cada núcleo urbano apresenta características próprias, não existe uma solução única para todos os casos. Uma análise técnica e jurídica bem estruturada é, portanto, essencial para escolher a modalidade adequada de REURB, organizar o projeto e aumentar a segurança e a previsibilidade até o registro final.