O imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana – IPTU, é um tributo de competência municipal, incidente sobre a propriedade de imóvel localizado dentro do zoneamento urbano do município e tem como base de cálculo o valor venal do bem, entendido como o preço do imóvel nas condições normais de mercado.
Como proprietária, a pessoa física ou jurídica tem a faculdade de livremente usar, gozar ou dispor do seu imóvel, bem como reavê-lo de quem injustamente o possua ou detenha. Significa dizer que, estando legalmente amparada, poderá dar destinação útil como preferir, a exemplo de edificações, cultivo de horta, locação e venda a qualquer tempo.
Mas o que acontece nas hipóteses em que o proprietário é impedido de realizar qualquer atividade no solo em decorrência de restrição de uso?
Não é incomum encontrar imóveis passíveis da incidência do IPTU, com a presença de atingimentos que proíbem de forma permanente qualquer construção ou ocupação da área, tais como impeditivos ambientais, ante a presença de uma área de preservação ou passagem fluvial; servidões administrativas de passagem, para instituição de linha de transmissão de energia ou oleoduto; e impeditivos viários, como a previsão de arruamento.
Normalmente, para essas situações, os municípios preveem na legislação a aplicação de um fator de depreciação sobre o valor venal, que reduz uma porcentagem do montante a ser pago a título de imposto. Todavia, em grande parcela dos casos, a redução aplicada não é proporcional ao atingimento, sem contar hipóteses em que o município desconsidera totalmente a aplicação do fator de depreciação, gerando cobrança indevida aos contribuintes.
Juridicamente, entende-se que os atingimentos que impedem a utilização do parcial ou integral do imóvel retiram os poderes inerentes ao direito de propriedade, pois na prática não é possível usar ou fruir do imóvel como originalmente se pretendia, pois o bem fica destinado ou à preservação ambiental ou ao serviço público. Considerando que a tributação é devida sobre a propriedade – fato gerador do IPTU –, uma vez que não é possível exercê-la em sua plenitude, não deve ser exigível o imposto.
Mais do que isso, se o imóvel está atingido a ponto de não poder ser utilizado para nenhuma finalidade ou apenas para destinações excessivamente restritas, é evidente sua drástica desvalorização. Considera-se, então, que o conteúdo econômico do bem foi esvaziado, de modo que não há como incidir o IPTU (ao menos, não em sua integralidade), pois o município não pode exigir o tributo com base em valor venal irreal que não reflita o valor de mercado.
Apesar do viés arrecadatório dos fiscos municipais em relação à questão, o entendimento dos tribunais vem se moldando favoravelmente aos contribuintes, com o reconhecimento de que a afetação de imóveis por questões ambientais, projetos de aberturas de ruas ou servidões administrativas de passagem, em patamar tal que gerem óbices aos direitos de propriedade e impliquem na desvalorização do imóvel, afasta a legitimidade da incidência do IPTU – ao menos, em sua integralidade -, dada a ausência de expressão econômica do bem e consequente esvaziamento da base tributável.
Nesse contexto, o tema é passível de discussão tanto na via administrativa quanto na judicial e, a esta última, soma-se a possibilidade de reaver o pagamento indevido dos últimos cinco anos.
Por Fernanda Derenievicki Tossulino e Viviane de Carvalho Lima
