Por Andre Girelli
No cenário global dos investimentos, o setor imobiliário brasileiro se apresenta como uma alternativa de importância destacada, salientando-se como incentivos para a decisão de investimentos duas características, quais sejam, a segurança jurídica conferida aos direitos incidentes sobre propriedades imobiliárias e a crescente rentabilidade do uso do solo no Brasil.
Para estrangeiros, no entanto, a aquisição de imóveis se sujeita a restrições regulatórias, principalmente para determinados tipos de imóveis.
No caso de imóveis urbanos em geral, as restrições são substancialmente menores. O estrangeiro deve possuir Cadastro de Pessoa Física (CPF) válido, documento de identidade de pessoa estrangeira (passaporte ou Registro Nacional de Estrangeiro (RNE) com prazo vigente e certidão de casamento original com tradução juramentada e autenticada pelo Consulado competente, se aplicável. É também aconselhável, embora não exigível legalmente, que o estrangeiro não-residente no país outorgue procuração com poderes específicos para realização de trâmites cartorários e recebimento ou envio de notificações.
Por outro lado, para a aquisição de imóveis rurais (art. 12 da Lei nº 5.709/1971), situados em áreas costeiras (art. 100, “a” do Decreto-lei nº 9.760/1946) ou próximos de fronteiras internacionais e/ou estabelecimentos militares (arts. 100 e 205 do Decreto-lei nº 9.760/1946), há restrições que podem inviabilizar ou limitar substancialmente a aquisição de imóveis por estrangeiros.
Dado esse contexto, a exploração de atividades imobiliárias por estrangeiros acaba muitas vezes sendo regrada exclusivamente por vínculos contratuais, que conferem ao investidor estrangeiro uma gama de instrumentos e proteções jurídicas mais frágil e limitada.
É neste cenário que o direito de superfície se apresenta como alternativa para conferir maior segurança à realização de investimentos em imóveis por estrangeiros. Ao mesmo tempo em que deflete os óbices impostos à aquisição de propriedades imobiliárias, permite a tais investidores se servirem de proteção jurídica equivalente, respeitadas as peculiaridades do direito de superfície.
Trata-se de instituto regrado, tanto pelo Estatuto das Cidades (arts. 21 a 24 da Lei nº 10.257/2001), como pelo Código Civil (art. 1.369 e 1.377 da Lei nº 10.406/2002), que permite ao proprietário (concedente) de um imóvel ceder a outra pessoa (superficiário) o direito de construir ou de plantar sob o seu imóvel, fazendo uso daquilo que se encontra sob a sua superfície para explorá-lo economicamente.
O instituto da superfície permite dissociar a titularidade do terreno da edificação, plantação ou estrutura que será implantada pelo superficiário, separação conceitual essa que promove flexibilidade na estruturação de projetos. Com essa ferramenta, investidores internacionais podem atuar com confiança, assegurando seus direitos e reduzindo riscos, ao mesmo tempo em que o proprietário conserva o imóvel em si sob sua titularidade. Também cabe salientar que este direito se transmite automaticamente a herdeiros pela morte do superficiário, podendo ser também transferido em vida em hipóteses regradas contratualmente.
A diferença principal dessa modalidade para uma locação ou arrendamento rural, por exemplo, está no fato de que o vínculo que se estabelece entre o imóvel e o superficiário é um vínculo de direito real, e não apenas contratual. Ou seja, tal como os direitos de propriedade, servidões e usufruto (por exemplo), o direito de superfície é dotado das características de oponibilidade erga omnes (todos são obrigados por Lei a respeitá-lo, mesmo que não tenham feito parte da relação jurídica que deu origem à constituição do direito de superfície), direito de sequela (o direito de superfície persegue o imóvel, mesmo a propriedade tenha sido transferida a outra pessoa) e a prevalência (o direito de superfície, uma vez registrado, prevalecerá sobre todos os direitos constituídos sobre o imóvel posteriormente).
Ainda, o direito de superfície confere maior autonomia às partes que o instituem, na medida em que não se aplicam os limites legais de conteúdo que regem as relações locatícias (Lei nº 8.245/1991, também chamada Lei do Inquilinato) e ao arrendamento rural (Lei nº 4.504/64, também chamado Estatuto da Terra, e Decreto nº 59.566/66).
Resta claro, portanto, que o direito real de superfície representa uma ferramenta poderosa para investidores estrangeiros que desejam explorar o potencial imobiliário brasileiro com segurança e eficiência. Ao separar os direitos sobre o solo dos edifícios e demais benfeitorias, essa modalidade jurídica não só otimiza o uso do capital investido e contorna uma série de restrições legais impostas à aquisição direta de imóveis, como também o faz assegurando um nível elevado de autonomia contratual e proteção jurídica.
